genie-logo

Places

Projects

เรื่องน่ารู้ ต่อเติมบ้านแบบไหนถูกกฎหมาย! ไม่ต้องขออนุญาต

Created Jul 29, 2022

น้อง Genie เชื่อว่าเพื่อนๆ หลายคนนั้นเวลาซื้อบ้านก็อยากเพิ่มตรงนั้นตรงนี้ตามสไตล์ของตัวเอง หรือ ต่อเติมในบางส่วนของบ้าน แต่น้อยคนนักที่จะรู้ว่า การต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต และ การต่อเติมบ้านแบบไหนต้องขออนุญาต ซึ่งวันนี้น้อง Genie ได้รวบรวมทั้ง 2 แบบมาให้เพื่อนๆ ได้ทำความเข้าใจผ่านบทความนี้แล้วค่ะ รับรองว่าเข้าใจง่ายสุดๆ ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยค่าาา

undefined

1. ทำไมต้องขออนุญาตต่อเติมบ้าน

ในการต่อเติมบ้าน หรือ มีไอเดียที่อยากจะดัดแปลงบางส่วนของบ้านเพื่อให้ตรงตามความต้องการของเรา หากการต่อเติมนั้นมีขนาดที่เกินกว่า 5 ตารางเมตร เราจำเป็นจะต้องขออนุญาตกับทางเขต, อบต. หรือเทศบาลนั้นๆ ก่อนนะคะ เนื่องจากว่าในการต่อเติมบ้านของแต่ละคนนั้นไม่เหมือนกัน อาจจะมีการก่อสร้างพื้นที่ใหม่ ที่ต้องใช้ทั้งการเจาะ ทุบ ขุด ฯลฯ ซึ่งอาจจะมีผลกระทบ หรือ ละเมิดต่อบุคคลอื่น ซึ่งตามกฎหมายนั้นในการก่อสร้างจะมีกฎหมายควบคุม เพื่อให้สิ่งปลูกสร้างมีความแข็งแรง ปลอดภัย มีการรักษาสิ่งแวดล้อม หรือพูดง่ายๆคือ เราไม่สามารถสร้าง หรือ ต่อเติมอะไรโดยพลการได้นั่นเองค่ะ

นอกจากในการขออนุญาตเพื่อต่อเติมบ้านนั้นจะช่วยสร้างความปลอดภัยของตัวบ้าน และ ความสบายใจของเพื่อนบ้านแล้วนั้น เราจะได้ผู้เชี่ยวชาญเข้ามาประเมินความปลอดภัยในด้านต่างๆ ให้อีกด้วยค่ะ ในกรณีที่เราไม่มั่นใจเรื่องระยะร่นของที่ดิน หรือ ความปลอดภัยจากบ้านถล่ม เป็นต้นค่ะ

และในการต่อเติมบ้านในแต่ละครั้งนั้นกฎหมายได้กำหนดไว้ว่า ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต และ ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ต้องขออนุญาต ซึ่งจะแยกตามหัวข้อได้ดังนี้ค่ะ

1. ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต

  • การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกัน ไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
  • การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของหลังคารวมกัน ไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
  • การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม
  • การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ภายในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
  • การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม

2. ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ต้องขออนุญาต

  • การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกัน เกิน 5 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องขออนุญาตทั้งหมด
  • การเปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต
  • บ้านเดี่ยวต้องเหลือที่ดินรอบบ้าน 30%
  • ทาวน์เฮ้าส์ ต้องมีพื้นที่หน้าบ้านเหลือในระยะ 3 เมตร หลังบ้านต้องมีระยะเหลือ 2 เมตร
  • การต่อเติมห้องที่มีหน้าต่าง ประตู ระเบียง หรือช่องระบายอากาศ ผนังฝั่งนั้นต้องห่างจากรั้วมากกว่า 3 เมตร (บังคับเฉพาะอาคารที่มีความสูงระหว่าง 9 – 23 เมตร)

ดูจากเงื่อนไขแล้วนั้นมีความเป็นไปได้น้อยมากๆ เลยใช่ไหมคะ เพราะว่าส่วนใหญ่ในการต่อเติม ดัดแปลง หรือ เพิ่มเติมในใดส่วนหนึ่งนั้นจะต้องเกินกว่า 5 ตารางเมตรแน่นอน ดังนั้นเพื่อนๆคนไหนมีแพลนที่จะต่อเติมบ้าน แต่ไม่แน่ใจในเรื่องของขนาดที่เรากำลังจะก่อสร้างน้อง Genie แนะนำว่าควรที่จะไปขออนุญาตไว้ดีกว่านะคะ เพื่อความปลอดภัยจากการทำผิดกฎหมาย และ เพื่อหลีกเลี่ยงการโดนเพื่อนบ้านฟ้องร้องนั่นเองค่ะ

undefined

2. เอกสารในการขออนุญาตต่อเติมบ้าน

เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อใช้ยื่นขออนุญาตในการต่อเติมบ้าน หรือ ดัดแปลงอาคาร ซึ่งทุกฉบับจะต้องมีการ “รับรองสำเนาถูกต้อง” มีดังนี้ค่ะ

  • คำขออนุญาต ปลูกสร้างอาคาร ดัดแปลงหรือรื้อถอนอาคาร 1 ชุด
  • แบบแปลนบ้านจำนวน 5 ชุด แสดงลักษณะขอบเขตที่จะดัดแปลง
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ที่ต้องการขอต่อเติม 1 ชุด
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ที่ต้องการต่อเติมบ้าน 1 ชุด
  • สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าตัวจริงทุกหน้า 1 ชุด

และหากเพื่อนๆ ต้องการที่จะต่อเติมในส่วนใดส่วนหนึ่งที่ติดกับบ้านข้างๆ หรือ ที่ดินที่ติดกับบ้านฝั่งตรงกันข้าม จะต้องเตรียมเอกสารเพิ่มดังนี้ค่ะ

  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของเจ้าของที่ดินข้างเคียง 1 ชุด
  • สำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของข้างเคียง 1 ชุด
  • สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าฉบับจริงทุกหน้า 1 ชุด
  • หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน 1 ชุด
undefined

3. ขั้นตอนในการยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้าน

สำหรับขั้นตอนในการยื่นขออนุญาตเพื่อต่อเติมบ้าน หรือ ดัดแปลงอาคารนะคะ ทางกฎหมายนั้นได้กำหนดขึ้นเพื่อความปลอดภัยของเจ้าของบ้าน และ เพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียง เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่างๆ จากการต่อเติมนั่นเองค่ะ ซึ่งขั้นตอนในการยื่นขออนุญาตนั้นมีดังนี้ค่ะ

3.1. ขั้นตอนในการขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน

  • ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านของเพื่อนๆ ยกตัวอย่างเช่น บ้านอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ให้ไปที่สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร แต่หากใครที่อยู่ต่างจังหวัดก็สามารถแจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้นๆ ได้เลยค่ะ
  • ยื่นคำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตต่อเติมบ้าน, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร

ที่กฎหมายกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่น แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลน สำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน

  • หากเอกสารที่เรายื่นถูกต้อง และ ครบถ้วนเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตให้ภายใน 45 วัน นับจากวันที่ได้รับคำขอ หากเอกสารไม่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและแจ้งเหตุผลให้ทราบภายใน 45 วัน
  • เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ได้รับใบอนุญาตต้องมีหนังสือแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน กับวันเริ่มต้นและสิ้นสุดการดำเนินงาน ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นรับทราบก่อนเริ่มงาน

ทั้งนี้หากเพื่อนๆ คนไหนที่เร่งรีบในการต่อเติมบ้าน หรือ มีความจำเป็นเร่งด่วนที่จะต้องดำเนินการจนไม่สามารถรอให้เจ้าหน้าที่พิจารณาเสร็จได้ ทางกฎหมายจึงได้กำหนดให้เจ้าของบ้าน หรือ เจ้าของอาคารที่ต้องการก่อสร้าง หรือ ต่อเติม แจ้งกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้เลยโดยไม่ต้องรอใบอนุญาตค่ะ

แต่ผู้ที่ขออนุญาตจำเป็นจะต้องยื่นคำร้อง พร้อมเอกสารประกอบเพื่อพิจารณาเพิ่มดังนี้ค่ะ

  • สถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบต้องเป็นวุฒิสถาปนิก และ วุฒิวิศวกร
  • มีสถาปนิกและวิศวกรผู้ได้รับอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพเป็นผู้ควบคุมงาน
  • สำเนาใบอนุญาต และ รายการคำนวณที่สถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบลงนามรับรอง
  • วันเริ่มต้น และ วันสิ้นสุดการดำเนินการ

เมื่อยื่นเอกสารดังกล่าวนั้น ผู้ยื่นขออนุญาตสามารถดำเนินการก่อสร้าง หรือ ต่อเติมบ้านได้ทันทีค่ะ แต่มีข้อแม้ว่าหากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจสอบแบบแปลนแล้วพบว่าไม่ถูกต้องเจ้าพนักงานท้องถิ่นก็

สามารถออกคำสั่งให้เจ้าของอาคารแก้ไขให้ถูกต้อง ซึ่งอาจต้องรื้อถอนอาคารส่วนที่ไม่ถูกต้องออก ทำให้เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นนั่นเองค่ะ

สำหรับค่าใช้จ่าย และ ค่าธรรมเนียมเพื่อนๆ สามารถติดต่อสอบถามได้จากสำนักงานเขตท้องถิ่นของจังหวัดที่พื้นที่ของเพื่อนๆ ตั้งอยู่ได้เลยค่ะ

undefined

4. บทลงโทษ หากฝ่าฝืนไม่ขออนุญาตต่อเติม

อย่างไรก็ตามทั้งการเตรียมเอกสาร และ การดำเนินการอาจจะมีขั้นตอนที่ยุ่งยาก และต้องใช้เวลานาน ดังนั้นในบางกรณีหากเพื่อนๆ ละเลยที่จะไม่ขออนุญาต และทำการต่อเติมโดยที่ไม่ขออนุญาตทางกฎหมายควบคุมอาคารได้มีการกำหนดบทลงโทษไว้หลายระดับ แต่ก็ขึ้นอยู่กับว่าเป็นการฝ่าฝืนในลักษณะใด ซึ่งความผิดทางอาญาและบทกำหนดโทษมีดังนี้ค่ะ

  • การก่อสร้างดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือ ผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาต รับโทษ

ตามมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน

60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังกำหนดโทษปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลา

ที่ฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

  • การฝ่าฝืนคำสั่งให้รื้อถอนอาคารทั้งหมด หรือ บางส่วนโดยมิได้อยู่ระหว่างการอุทธรณ์คำสั่ง

รับโทษตามมาตรา 66 ทวิแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังกำหนดโทษปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท

ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

  • การฝ่าฝืนคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่สั่งระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง โดยไม่ได้รับอนุญาต หรือ

ผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาต และฝ่าฝืนคำสั่งห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของอาคาร รับโทษตามมาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 จำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังกำหนดโทษปรับรายวันอีก วันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

ถึงแม้ว่าการขออนุญาตนั้นจะต้องใช้เอกสาร และ การดำเนินที่ยุ่งยากมากพอสมควร แต่อย่างไรก็ตามหากเพื่อนๆ มีแพลนที่จะต่อเติมบ้านแล้วละก็ น้อง Genie แนะนำให้เพื่อนๆ ทำการขออนุญาตก่อนทุกครั้งนะคะ ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยของทั้งทรัพย์สินของเพื่อนเอง และ ยังป้องกันการถูกฟ้องร้องจากเพื่อนบ้านได้อีกด้วยนะคะ

น้อง Genie หวังเป็นอย่างยิ่งว่าบทความนี้จะสามารถช่วยให้เพื่อนๆ ได้รู้ถึงข้อกฎหมาย และวิธีการดำเนินการขออนุญาตต่อเติมบ้านไม่มากก็น้อยนะคะ

และถ้าหากเพื่อนๆ กำลังมองหาโครงการไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือคอนโดแต่ไม่อยากเสียเวลา ในการออกไปดูหลายๆ ที่แนะนำที่เว็บไซต์นี้เลยค่ะ www.genie-property.com แพลตฟอร์มค้นหาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบ VR Tour ตัวช่วยง่ายๆ ที่จะทำให้เพื่อนๆ ประหยัดเวลาไปเยอะเลยทีเดียว ไม่เชื่อลอง “คลิก” ดูเลยค่ะ ><

เพื่อเป็นกำลังใจให้น้อง Genie เพื่อนๆ สามารถเข้ามาพูดคุย หรือกดติดตามข่าวสารดีๆเกี่ยวกับแวดวงอสังหาฯ และ ไลฟ์สไตล์กันได้ผ่านทางช่องทางด้านล่างนี้เลยค่าาา

LINE: @genie-property.com

FACEBOOK: Genie-Property.com

EMAIL: sales@genie-property.com

CALL CENTER: 093-232-9888,064-931-8666

Website : www.genie-property.com

แนะนำบทความที่น่าสนใจ

  1. อย่าเพิ่งซื้อบ้านหลังแรกถ้ายังไม่รู้ความแตกต่าง บ้านแฝดVSบ้านเดี่ยวVSทาวน์โฮม/ทาวน์เฮ้าส์
  2. โฉนดหาย!! ไม่ต้องตกใจ แก้ปัญหาง่ายๆ ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก
  3. เคล็ดลับจัดห้องนอนยังไงให้ปัง!! ตามหลักฮวงจุ้ย

ขอบคุณข้อมูลจาก

Parliament

DDProperty

Jorakay

กรมโยธาธิการ และ ผังเมือง