genie-logo

Places

Projects

ก่อนซื้อ-ขายที่ดินต้องรู้!! โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท?

Created Apr 8, 2022

สวัสดีค่าาา กลับมาพบกับน้อง Genie กันอีกเช่นเคยนะคะ เพื่อนๆเคยมีคำถามไหมคะ?? ว่าประเทศไทยเราเนี้ยมีที่ดินทั้งหมดกี่ประเภท ชื่อย่อต่างๆทั้ง น.ส.4, น.ส.3ก., น.ส.3, ส.ป.ก.4-01 มันคืออะไร แล้วโฉนดที่ดินที่เราครอบครองอยู่นั้นสามารถซื้อ-ขายได้หรือเปล่า หากเพื่อนๆมีคำถามเหล่านี้ วันนี้น้อง Genie จะพาเพื่อนๆมาหาคำตอบที่บทความนี้ค่ะ ถ้าพร้อมแล้วไปลุยกันเล้ยยยยย

undefined

โฉนดที่ดินคืออะไร

คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ประโยชน์ของการครอบครองโฉนดที่ดิน

แน่นอนค่ะว่าการที่เราได้ครอบครองโฉนดที่ดินนั้น หมายความว่าเราได้มีหลักทรัพย์ที่มีมูลค่ามากๆมาไว้มือแล้วว ซึ่งเราสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้ ยกตัวอย่างเช่น การนำที่ดินไป ซื้อ - ขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก หรือ ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ เป็นต้นค่ะ

undefined

ที่ดินมีกี่ประเภท

ในประเทศไทยหลักๆแล้วจะมีที่ดินอยู่ทั้งหมด 2 ประเภทนะคะ แบ่งเป็น

1. ที่ดินของรัฐ คือ ที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ รวมไปถึงที่ดินที่อยู่ในความดูแลของหน่วยงานราชการต่างๆด้วยค่ะ ยกตัวอย่างเช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร เป็นต้น

2. ที่ดินของเอกชน คือ ที่ดินที่เอกชนมีกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน สามารถแบ่งได้ 2 ประเภทดังนี้ค่ะ

2.1. ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือสําคัญ สําหรับที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

2.2. ที่ดินที่บุคคลมีสิทธิ์ครอบครอง ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้แก่

น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส. 3ข.

หรือพูดง่ายๆ คือ ที่ดินเอกชนนั้นเป็นที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียน เพื่อทำการซื้อ-ขาย หรือครอบครองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ต้องมีเอกสารหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นๆเป็นต้นค่ะ

เมื่อเราทราบแล้วว่า “ที่ดินมีกี่ประเภท” แล้วเพื่อนๆรู้ไหมคะว่าที่ดินประเภทไหน ซื้อ - ขาย - โอน ได้หรือไม่ได้ แล้วเราจะสามารถรู้ได้อย่างไร มีอะไรเป็นตัวบ่งชี้ ไม่ต้องห่วงค่ะ น้อง Genie ได้ทำการรวบรวมไว้ให้เพื่อนๆเรียบร้อยแล้ว ถ้าพร้อมแล้วเรามารับชมกันเลยค่าาา

undefined

ที่ดิน ซื้อ - ขาย - โอน ได้

สำหรับโฉนดที่ดินนะคะ หลักๆแล้วเราสามารถแบ่งได้ 4 ประเภทเลย คือ โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และ หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดิน ซึ่งแต่ละประเภทนั้นจะมีสีของตราครุฑบนโฉนด และ ตัวย่อที่แตกต่างกัน เช่น น.ส.4, น.ส.3ก., น.ส.3, ส.ป.ก.4-01 เป็นต้นค่ะ วันนี้น้อง Genie จะพาทุกคนมาทำความเข้าใจ เรื่องความแตกต่างของที่ดินแต่ละประเภทกันค่ะ

undefined

1. โฉนดที่ดิน ครุฑแดง หรือ น.ส.4

โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ซึ่งหากท่านใดมีครอบครองจะถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ และ ระบุเขตพื้นที่ได้อย่างชัดเจน

ซึ่งโฉนดที่ดินนับว่าเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถทำการ ซื้อ - ขาย โอน จดจำนอง หรือใช้ค้ำประกันได้ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายนั้นจะต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่สำนักงานกรมที่ดิน เท่านั้น

สำหรับใครที่ไม่อยากรอคิวนานๆ ทางสำนักงานกรมที่ดินเปิดบริการ “จองคิวโอนกรรมสิทธิ์” ผ่านทางออนไลน์แล้วนะคะ เพื่อนๆสามารถโหลดแอบพลิเคชั้น “e-QLands” เพื่อจองคิวกันได้เลย ส่วนใครที่ยังไม่รู้ว่าต้องเริ่มต้นตรงไหน มีขั้นตอนอะไรบ้างนั้น คลิกอ่านที่ “บทความนี้” รับรอง 5 นาทีเพื่อนๆจะได้คิวอย่างแน่นอนค่ะ

undefined

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑเขียว หรือ น.ส.3ก.

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3ก. ออกโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น เป็นหนังสือที่รับรองว่าผู้ครอบครองนั้นสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ มีระวางภาพถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง (ซึ่งนายอำเภอท้องถิ่นจะเป็นผู้รับรองให้ค่ะ)

ถึงแม้ว่า น.ส.3ก.จะมีการระวางภาพถ่ายทางอากาศ และ มีการระบุตำแหน่งที่แน่ชัดแล้วนั้น ก็ยังไม่ถือว่าเป็น “โฉนดที่ดิน” “ไม่มีกรรมสิทธิ์” อยู่ดีค่ะ แต่ยังสามารถทำการ ซื้อ - ขาย โอน จดจำนองธนาคารได้ และถ้าหากว่ามีการตรวจสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว ผู้ที่ครอบครองอยู่สามารถ นำหลักฐานไปออกเป็นโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วันค่ะ

undefined

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑดำ หรือ น.ส.3

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 และ น.ส.3ข. จะมีความแตกต่างกันดังนี้

  • น.ส.3 จะเป็นเอกสารที่ทางนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
  • น.ส.3ข. จะเป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกให้ แต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ

ซึ่งหนังสือทั้ง 2 ฉบับจะเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆไป จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ และ ไม่มีกำหนดตำแหน่งอย่างชัดเจน มีลักษณะเป็นเพียงแผนที่ลอยๆ แต่ยังสามารถซื้อ - ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดได้

แต่เนื่องจากว่าหนังสือทั้ง 2 ฉบับไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด จึงจำเป็นต้องติดต่อเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินเข้ามาทำการรังวัดและติดประกาศเป็นระยะเวลา 30 วัน หากไม่มีคนคัดค้าน ก็สามารถขอออกโฉนดได้เลยค่าาา

ข้อควรระวัง

  • เจ้าของโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 หากถูกผู้อื่นครอบครองเกิน 10 ปี จะทำให้เราเสียสิทธิ์ในการครอบครองโฉนดที่ดินนั้นๆ และหากปล่อยที่ดินให้รกร้างโดยไม่มีการทำการเกษตร หรือ ปล่อยที่ดินให้ว่างเกิน 10 ปี ที่ดินนั้นจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
  • เจ้าของที่ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทั้ง น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส.3ข. หากถูกผู้อิ่นครอบครองเกิน 1 ปี จะทำให้เราเสียสิทธิ์ในการถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นๆได้ค่ะ และหากปล่อยที่ดินดังกล่าวให้รกร้างโดยไม่มีการทำเกษตร หรือ ปล่อยที่ดินให้ว่างเกิน 5 ปี ที่ดินนั้นจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
  • และหากมีการปล่อยให้บุคคลอื่นได้ครอบครองที่ดินแบบเปิดเผย และมีเจตนาในการเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินตัวจริงไม่เข้าไปขัดขวาง เป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน บุคคลนั้นสามารถไปดำเนินคดีทางศาลเพื่อให้ศาลออกคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินผืนนั้นไปค่ะ

ที่ดิน ซื้อ - ขาย - โอน ไม่ได้

undefined

4. หนังสืออนุญาตให้เข้าประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดิน ครุฑน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01

หนังสืออนุญาตให้เข้าประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดิน หรือ ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำการเกษตรบนที่ดินเท่านั้น จะไม่สามารถซื้อ - ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดได้ในภายหลัง แต่สามารถโอนเพื่อแบ่งเป็นมรดกตกทอดสู่ทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้เท่านั้น และเมื่อทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วนั้นก็ต้องใช้ทำการเกษตรเท่านั้นค่ะ

โดยเอกสาร ส.ป.ก.4-01 นั้นจะมีทั้งครุฑสีน้ำเงินและสีแดงเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน ให้เพื่อนๆสังเกตง่ายๆเลยคือ ข้อความที่อยู่ด้านบนหัวเอกสารของ ส.ป.ก.4-01 นั้นจะเขียนว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ส่วนโฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารจะเขียนว่า “โฉนดที่ดิน”

undefined

5. น.ส.2 หรือใบจอง

น.ส.2 หรือใบจอง เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้

  • กำหนดให้ “เริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน (หลังจากวันที่ราชการออกใบจองให้)
  • หลังจากที่ได้ใบจองจะต้อง ทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี
  • ซึ่งผู้ที่ครอบครองใบจองนั้น จะต้องใช้ประโยชน์ในที่ดินมากกว่า 75% ของที่ดิน

โดยข้อควรระวังในการ ซื้อ - ขาย ที่ดินที่มีใบจอง หรือ น.ส.2 ที่ดินประเภทนี้สามารถนำไปจองไปขอเป็น โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส.3ข.ได้ แต่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ แต่สามารถเป็นมรดกตกทอดให้กับทายาทได้ค่ะ

undefined

6. ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภ.บ.ท.5

ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อเป็นหลักฐานว่าเราได้ทำการจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีแล้ว ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิการครอบครองพื้นที่ โดยเจ้าของพื้นที่จะเป็นของ “รัฐ” เพียงแต่มีการอนุญาตให้บุคคลอื่นเข้าอาศัยอยู่ หรือ ทำประโยชน์ได้ชั่วคราวเท่านั้น และจะมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องที่เป็นการตอบเเทน และแน่นอนค่ะว่าที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถ ซื้อ - ขาย หรือ โอนสิทธิ์ได้แน่นอนค่ะ

undefined

7. สิทธิ์ทำกินในที่ดิน หรือ สทก.

สิทธิ์ทำกินในที่ดิน หรือ สทก. คือ หนังสือที่ทางราชในส่วน “กรมป่าไม้” ออกให้ เพื่อให้ประชาชนที่บุกรุกเข้ามาในเขตพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติ ซึ่งเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนกฎหมาย มีพื้นที่อาศัยและทำประโยชน์ได้ชั่วคราว สามารถเป็นมรดกตกทอดให้ทายาททำการเกษตรต่อไปได้ แต่หากปล่อยรกร้างเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้จำทำการยึดคืนทันที อีกเช่นกันค่ะที่ดินประเภทนี้นั้นไม่สามารถ ซื้อ - ขาย หรือโอนสิทธิ์ได้นะคะ

undefined

เอกสารอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับ “ที่ดิน”

1. หนังสือแสดงการทำประโยชน์ หรือ น.ค.3

หนังสือแสดงการทำประโยชน์ หรือ น.ค.3 คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดสรรที่ดินในรูปแบบนิคมสหกรณ์ เพื่อการครองชีพเท่านั้น โดยจะได้ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ หากบุคคลที่ครอบครอง น.ค.3 เกินกว่า 5 ปีแล้ว สามารถนำหลักฐานนี้ไปยื่นขอเป็นโฉนดที่ดินได้ แต่มีข้อแม้นะคะว่า โฉนดที่ดินที่ออกโดยใช้หลักฐาน น.ค.3 นั้น จะถูกบังคับห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ยกเว้นเป็นมรดกตกทอดเท่านั้นค่ะ

2. ใบไต่สวน หรือ น.ส.5

ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 คือ หนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมาย และทำการโอนได้ หากที่ดินนั้นมีใบไต่สวน และ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่หากที่ดินนั้นมีเพียงใบไต่สวนไม่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือหลักฐานที่ดินใดๆเลย จะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นจะเป็นการจดทะเบียนโอนเป็นมรดกตกทอดนั่นเองค่ะ

สิ่งที่สำคัญก่อนการ ซื้อ - ขาย ที่ดินนั้น เราจะต้องเรียนรู้ความหมาย และ เอกสารต่างๆอย่างถ่องแท้นะคะ เพื่อหลีกเลี่ยงการโดนหลอกซื้อ หลอกขาย เพราะไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ต่างๆนั้น นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงมากๆ ซึ่งน้อง Genie เองก็เล็งเห็นถึงความเสี่ยงต่างๆ จึงได้ทำการรวบรวมประเภทของเอกสารที่ดินที่เราจำเป็นต้องรู้ลึก รู้จริง เพื่อป้องกันสิทธิของเราค่ะ

และน้อง Genie หวังเป็นยิ่งว่าบทความในวันนี้จะช่วยให้เพื่อนๆเข้าใจความหมายของเอกสารต่างๆที่เกี่ยวข้องกับที่ดินได้ไม่มากก็น้อยนะคะ

เพื่อนๆสามารถติดตามและให้กำลังใจน้อง Genie และทีมงานนักเขียนทุกท่านผ่านการ “กดถูกใจ” ได้ที่ Facebook : Genie-Property.com โทร : 093-232-9888,064-931-8666

และสามารถติดตามข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ และไลฟ์สไตล์ผ่านทาง

Website : www.genie-property.com นะคะ

ขอบคุณข้อมูลจาก

สทธ.

กรมที่ดิน

กรุงเทพธุรกิจ