สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร รายละเอียดสำคัญที่คุณไม่ควรพลาด

กว่าที่เราจะเจอบ้าน หรือ คอนโดที่ถูกใจนั้นน้อง Genie เชื่อว่าต้องใช้เวลามากพอสมควรค่ะ และต่อให้เราเจอแล้ว บางคนก็ไม่สามารถที่จะตกลงซื้อได้ทันที อาจจะต้องใช้เวลาพิจารณาอย่างถี่ถ้วน และหากมีการตัดสินใจที่แน่นอนแล้ว การตกลงปากเปล่านั้นก็ยังไม่สามารถการันตีได้ว่าเราจะได้อสังหาฯ นั้นๆ มาครอบครอง ด้วยเหตุนี้การทำหนังสือ สัญญาจะซื้อจะขาย จึงเกิดขึ้นอย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ และ สัญญาจะซื้อจะขาย นั้นคืออะไร มีจุดประสงค์ และ ความสำคัญอย่างไร ตามน้อง Genie มาหาคำตอบกันได้เลยค่าาาา

1. สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาที่ทั้งฝั่งผู้จะซื้อ และ ฝั่งผู้จะขายได้ทำไว้เพื่อเป็นการรับประกันว่าในอนาคตจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินให้กันตามแบบของกฎหมายอย่างถูกต้อง หรือ เรียกง่ายๆว่าเป็น สัญญาที่ทำขึ้นเพื่อแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ของผู้จะขาย และได้มีการวางเงินมัดจำไว้เป็นประกัน และในขณะเดียวกันนั้นก็เป็นสัญญาที่แสดงเจตนาของผู้จะขายว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นี้ให้กับผู้คนอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯค่ะ

2. ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องวางมัดจำเท่าไหร่

ในการซื้อ - ขาย อสังหาริมทรัพย์นั้นโดยทั่วไปแล้วจะมีด้วยกัน 2 ประเภท สามารถแบ่งออกได้ดังนี้ค่ะ

1. บ้าน หรือ คอนโด มือหนึ่ง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งนั้น เงินมัดจำในที่นี้ จะหมายถึงเงินจองนั่นเองค่ะ โดยส่วนใหญ่จะเรียกเก็บเพียง 1% - 10% ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการค่ะ และสำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้น เราสามารถ “ผ่อนดาวน์” ได้จนกว่าโครงการนั้นจะสร้างเสร็จ และ สามารถส่งมอบให้กับเราได้ เพื่อที่เรานั้นจะได้ไม่รับภาระหนักจนเกินไปนั่นเองค่ะ

2. บ้าน หรือ คอนโด มือสอง

โดยส่วนใหญ่จะวางเงินมัดจำอยู่ที่ 20,000 - 50,000 หรือ ในอัตราร้อยละ 5% - 10% ของราคาขายค่ะ

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการวางมัดจำจะมีจำนวนเยอะ หรือ น้อยนั้น ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งฝั่งผู้ซื้อ และ ผู้ขายนั่นเองค่ะ

หากเราตกลงซื้อ - ขาย และได้มีการจ่ายเงินมัดจำไปแล้วเรียบร้อย โดยที่เราไม่มีสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร หรือ สัญญากระดาษนะคะ ในทางกฎหมายก็จะถือว่าเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมายอยู่ดีค่ะ เพียงแต่ว่าถ้าเกิดมีการทุจริต ผู้จะขายไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงกันไว้ หรือ ผู้จะซื้อไม่ยอมชำระเงินให้ครบถ้วน การฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายนั้นจะทำเรื่องได้ยากขึ้นค่ะ

3. ผิดสัญญาจะซื้อจะขายจะเกิดอะไรขึ้น

หากมีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเกิดมีข้อผิดพลาด ไม่ว่าจะเป็นในฝั่งของผู้จะขาย หรือ ผู้จะซื้อที่ทำผิดสัญญา สามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ค่ะ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตราที่ 456 นั้นได้กำหนดหลักฐานในการฟ้องร้องทั้งหมด 3 อย่าง ซึ่งหากไม่มีอย่างใดอย่างหนึ่ง จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อศาลได้ค่ะ

หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด
การวางประจำ (วางมัดจำ)
การชำระหนี้บางส่วน (ส่งมอบทรัพย์สิน)

ซึ่งจะสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณีได้ดังนี้

1. กรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ซึ่งอาจจะเกิดจากผู้จะขายไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ตาม วัน และ เวลาที่กำหนดในสัญญา หากเกิดเหตุการณ์แบบนี้นั้น ในฝั่งของผู้จะซื้อสามารถเลือกปฏิบัติได้ 2 ข้อ ดังนี้

1.1. ผู้จะซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญา เพื่อให้ผู้จะขายโอนเงินมัดจำ พร้อมดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี และให้ชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อ

1.2. ผู้จะซื้อสามารถดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีต่อศาล เพื่อให้ ผู้จะขายนั้นปฏิบัติตามสัญญาก็ได้เช่นเดียวกันค่ะ

2. กรณีที่ผู้จะซื้อผิดสัญญา ซึ่งอาจจะเกิดจากผู้จะซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ตามที่ระบุในสัญญา หรือ มีการซื้อที่ดินที่อื่นแล้ว ผู้จะขายมีสิทธิ์ที่จะริบมัดจำทั้งหมด โดยต้องมีการส่งจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้จะซื้อด้วยนั่นเองค่ะ

4. รายละเอียดสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย นั้นเราสามารถเขียนขึ้นมาเอง, ใช้แบบฟอร์มสำเร็จรูป หรือ ถ้าจะใช้ชัวร์ๆเลยนั้น เราสามารถให้ทนายร่างแบบฟอร์มขึ้นมาใหม่ก็ได้เช่นเดียวกันค่ะ ซึ่งตัวสัญญาเองจะมีข้อมูลที่ยิบย่อยมากๆ หากระบุไม่ชัดเจนอาจจะทำให้เกิดความไม่เข้าใจกันของผู้จะซื้อ และ ผู้จะขายได้ ดังนั้นการเขียน สัญญาจะซื้อจะขาย จึงต้องมีส่วนประกอบอย่างครบถ้วน ซึงวันนี้น้อง Genie รวบรวมมาให้ทั้งหมด 10 ข้อด้วยกัน ดังนี้ค่ะ

1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ในส่วนแรกนั้นจะเป็นส่วนของหัวสัญญา จะมีการระบุสถานที่ที่จัดทำสัญญานี้ขึ้น พร้อมกับกำหนดวันที่เริ่มต้นทำสัญญานี้ ในกรณีที่ไม่มีการกำหนดวันเริ่มต้นให้สัญญามีผลบังคับใช้ จะถือว่าตัวสัญญามีผลตามวันที่ดังกล่าวที่ปรากฏอยู่ในส่วนนี้

2. รายละเอียดของคู่สัญญา

ในส่วนนี้จะเป็นรายละเอียดทั้งในฝั่งของผู้จะซื้อ และ ผู้จะขาย ซึ่งจะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของทั้งสองฝ่ายตามบัตรประชาชน ไม่ว่าจะเป็น ชื่อ-นามสกุล อายุ และ ที่อยู่ โดยจะแนบสำเนาบัตรประชาชนเป็นเอกสารแนบท้าย สิ่งสำคัญในส่วนของผู้จะขายนั้น ชื่อที่ปรากฏจะต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ในโฉนดเท่านั้น

3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

สำหรับในส่วนนี้นะคะ ต้องระบุให้ชัดเจนว่าจะทำการจะซื้อจะขายสิ่งใด ต้องลงรายละเอียดทรัพย์ให้ถูกต้องและครบถ้วน ยกตัวอย่างเช่น

3.1. ถ้าเป็นการซื้อ-ขาย บ้าน หรือ คอนโด ควรจะมีการระบุ บ้านเลขที่และชั้น ขนาดพื้นที่ และราย

3.2. ละเอียดของโครงการ ได้แก่ ชื่อโครงการอาคารชุด เลขทะเบียนอาคารชุด เลขที่โฉนดที่ดินและที่ตั้งของโครงการเพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจจะขึ้นได้ในอนาคต

4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้นะคะ ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายนั้นตกลงซื้อ - ขาย อสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ และต้องระบุจำนวนเงินนั้นเป็นตัวเลข และ ตัวอักษรที่ชัดเจน ที่สำคัญต้องมีการแจกแจงอย่างชัดเจนในเรื่องของเงินมัดจำ ว่าจะแบ่งออกมาจากราคาขายจำนวนเท่าไหร่ จ่ายเป็นเงินสด, เงินโอน หรือหากชำระเป็น “แคชเชียร์ เช็ค” ก็ให้ระบุลงไปด้วยว่า เป็นของธนาคารใด สาขาใด เลขที่เช็ค วันที่ และ จำนวนเงินที่สั่งจ่าย พร้อมทั้งต้องระบุยอดเงินคงเหลือทั้งหมดที่จะต้องจ่ายภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยค่ะ

หากมีการซื้อขายแบบเงินผ่อน ก็ต้องระบุในสัญญาด้วยว่า รวมเงินดาวน์ แล้วเป็นจำนวนเงินกี่บาท แบ่งผ่อนชำระเป็นกี่งวด งวดละกี่บาท กำหนดชำระทุกวันที่เท่าไหร่ เป็นต้นค่ะ

5. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ในส่วนนี้ถือว่าเป็นส่วนที่สำคัญมากๆของสัญญาจะซื้อจะขายเลยก็ว่าได้นะคะ เพราะว่าต้องมีการกำหนดวันที่ที่จะไปทำเรื่องเซ็นต์สัญญาซื้อขาย หรือ โอนกรรมสิทธิ์ พร้อมทั้งระบุให้ชัดเจนว่าจะไปทำสัญญาซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานที่ดินเขตไหน โดยในสัญญาจะระบุวันที่ที่แน่นอน หรือ จะเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ค่ะ

ทั้งนี้ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นควรระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อ - ขาย อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยต้องระบุให้ชัดเจนว่าผู้จะซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนใดบ้างและรับผิดชอบเท่าไหร่ และผู้จะขายรับผิดชอบส่วนไหนบ้างและรับผิดชอบเท่าไหร่ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในวันทำสัญญาซื้อ - ขายนั่นเองค่ะ

ซึ่งรายละเอียดค่าใช้จ่ายน้อง Genie ได้ทำสรุปมาให้เรียบร้อยตามตารางข้างล่างนี้นะคะ

6. รายละเอียดการส่งมอบ

สำหรับในส่วนนี้นะคะ ในสัญญาจะระบุว่า ผู้จะซื้อนั้นจะสามารถเข้าตรวจสอบทรัพย์สิน ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้วันไหน และเมื่อตรวจสอบความเรียบร้อยเสร็จแล้วนั้น จะสามารถส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลากี่วันหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยแล้วนั่นเองค่ะ

7. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้นะคะ ให้ระบุลงไปในสัญญาให้ชัดเจนเลยว่า หากมีการผิดสัญญาไม่ว่าจะเป็นฝั่งของผู้จะขาย หรือฝั่งของผู้จะซื้อ ต้องมีการรับผิดชอบอย่างไร รายละเอียดสามารถแบ่งเป็น 2 กรณีได้ดังนี้ค่ะ

กรณีที่ 1 หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ซึ่งอาจจะเกิดจากผู้จะซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ตามที่ระบุในสัญญา หรือ มีการซื้อที่ดินที่อื่นแล้ว ผู้จะขายมีสิทธิ์ที่จะริบมัดจำทั้งหมด โดยต้องมีการส่งจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้จะซื้อด้วย
กรณีที่ 2 หากผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ

8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ

ในส่วนนี้จะเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันเอาไว้ล่วงหน้า เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตนั่นเองค่ะ ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีที่ทำสัญญาเป็นเงินผ่อน สามารถระบุในสัญญาจะซื้อจะขายได้ว่า หากมีการชำระค่างวดล่าช้า จะมีการคิดดอกเบี้ย หรือค่าทวงถาม เป็นต้นค่ะ

9. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

ในส่วนนี้หากคู่สัญญาได้ทำความเข้าใจของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นที่เรียบร้อยแล้วนั้น เพื่อให้สัญญาฉบับนี้มีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อเพื่อให้ผูกนิติสัมพันธ์กันขึ้นด้วยการแสดงเจตนาในสัญญาฯ พร้อมทั้งให้พยานทั้งในฝั่งของผู้จะซื้อ และ ผู้จะขายลงชื่อรับทราบอีกฝ่ายละ 1 คน โดยสัญญาจะซื้อจะขายนั้น จะทำขึ้นทั้งหมด 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับค่ะ

10. สำเนาเอกสารต่าง ๆ แนบท้ายสัญญา

เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จเรียบร้อยแล้วนั้นสิ่งที่ห้ามลืมเลยก็ คือ สำเนาเอกสารต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น สำเนาบัตรประชาชน ของผู้จะซื้อ และ ผู้จะขาย, หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี), สำเนาโฉนดห้องชุด หรือ สำเนาโฉนดที่ดิน เป็นต้น

และสุดท้ายนะคะน้อง Genie มีตัวอย่าง สัญญาจะซื้อจะขาย มาให้เพื่อนๆได้ดูเป็นตัวอย่างอีกด้วยค่ะ สามารถคลิกเพื่อดาวน์โหลดได้ที่นี่เลยยยย “สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน”

เป็นอย่างไรบ้างคะเพื่อนๆ กับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ที่ได้นำมาฝากในวันนี้ ส่วนตัวน้อง Genie นั้นมองว่า สัญญาจะซื้อจะขายนั้นไม่ใช่เอกสารที่ยุ่งยากอะไร อยากจะให้เพื่อนๆนั้นอ่านอย่างละเอียด ก่อนที่จะทำการเซ็นต์สัญญาฯ และอย่างที่กล่าวไปข้างต้นนะคะว่า สัญญาจะซื้อจะขายนั้น เราสามารถเขียนขึ้นมาเองได้ เพราะฉะนั้นอยากให้ระวังส่วนประกอบในสัญญาค่ะ เพราะสัญญาฯ นี้มีส่วนประกอบที่สำคัญมากมาย นอกจะจะต้องเขียนลงกระดาษเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วยังต้องรับฟัง และ ตกลงกับคู่สัญญาก่อนทุกครั้งนะคะ

น้อง Genie หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้เพื่อนๆที่กำลังได้เข้าใจความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายมาขึ้นนะคะ

เพื่อนๆสามารถติดตามและให้กำลังใจทีมงานนักเขียนทุกท่านผ่านการ “กดถูกใจ” ได้ที่ Facebook Fanpage ข้างล่างนี่เลยนะคะ

LINE: @genie-property.com

FACEBOOK: Genie-Property.com

EMAIL: sales@genie-property.com

CALL CENTRE: 093-232-9888,064-931-8666

Website : www.genie-property.com

ขอบคุณข้อมูลจาก