เผย 5 นิติบุคคลอาคารชุด สุดประทับใจ ให้บริการดีเยี่ยม

สร้างเมื่อ Dec 16, 2021

undefined

เวลาซื้อคอนโดสร้างใหม่ ส่วนใหญ่คนจะโฟกัสว่า Developer ว่าเป็นใคร แต่หากคนที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาน จะถามข้อมูลลงลึกไปกับฝ่ายขายเลยค่ะว่า โครงการกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใดมารับช่วงดูแลลูกบ้านต่อ?? เพราะเรื่องนี้สำคัญมากนะคะ เนื่องจาก นิติบุคคลอาคารชุด คือบุคคลที่ท่านจะต้องดีลด้วยตลอดการอยู่อาศัยหรือเป็นเจ้าของห้องคอนโดนั้นๆ ถ้าเจอทีมดูแลดีก็สบายใจไม่ต้องกลัวนั่งปวดหัว แต่เจอประเภท มะล่องก่องแก่ง ไม่มืออาชีพ เตรียมยาดมด่วนเลยค่ะ^^

วันนี้ Genie จะมาแชร์ข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับ นิติบุคคลอาคารชุด ค่ะว่าเขาเป็นใคร มีหน้าที่อะไร สำคัญกับเจ้าของห้องคอนโดแค่ไหน ไปดูกัน

นิติบุคคลอาคารชุดคือใคร? ทำหน้าที่อะไร?

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) หรือที่กันติดปากว่า นิติคอนโด คือ กลุ่มคนในนามบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อ บริหารจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียมในนามของนิติบุคคลอาคารชุด

อาคารชุด จะมีการแยกกรรมสิทธิ์ถือครอง 2 ส่วนคือ ส่วนบุคคล และ ส่วนกลาง ซึ่ง นิติบุคคลอาคารชุด จะมีหน้าที่ดูแล จัดการเฉพาะทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดเท่านั้นค่ะ ส่วนเรื่องระเบียบ ข้อบังคับที่เขาจะต้องปฏิบัตินั้นจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไป เพราะอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในที่ไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ทั้งนี้คอนโดแต่ละแห่งจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ค่ะ

ใครเป็นผู้คัดเลือก นิติบุคคลอาคารชุด?

  • Developer

สำหรับ คอนโดสร้างใหม่ นิติบุคคลอาคารชุดทีมแรก จะถูกคัดเลือกจาก Developer ค่ะ โดยจะเริ่มเข้ามาบริหารจัดการดูแลคอนโดแห่งนั้น เมื่อมีจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆและเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกเกิดขึ้น

  • ลูกบ้านโหวต

กรณีนี้ มักจะเกิดเมื่อ นิติบุคคลอาคารชุดชุดปัจจุบันบริหารจัดการไม่เป็นที่น่าพอใจ ลูกบ้านเห็นพ้องต้องกันว่า ไม่ให้ดูแลค่ะ และมีบางคอนโดที่ประชุมตกลงกันว่าดูแลกันเอง โดยไม่จ้างนิติบุคคลฯ ก็มี

ปกติตามระเบียบบังคับ นิติบุคคลฯ จะต้องมีการจัดประชุมใหญ่พบปะลูกบ้าน และลูกบ้านคัดเลือกสมาชิกลูกบ้านด้วยกัน 3-9 คน อายุ 25 ปีขึ้นไป แต่งตั้งเป็น “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” ขึ้นมา เพื่อทำหน้าที่ควบคุมดูแลนิติบุคคลฯ ว่า บริหารจัดการดีหรือเปล่า ส่วนลุกบ้านท่านอื่นๆที่เหลือ จะเรียกว่า “ เจ้าของร่วม “ นั่นเองค่ะ

undefined

ทำหน้าที่ของ นิติบุคคลอาคารชุด มีอะไรบ้าง

หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

  1. จัดการเรื่องต่างๆ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยพร้อมใช้งานตลอดเวลา และเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม
  2. จัดซื้อ/จัดหา ทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แก่เจ้าของร่วม ในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด
  3. เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการอื่นๆ ในอาคารชุด
  4. จัดประชุมตามวาระต่างๆ และดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงติดตามงานต่างๆตามข้อบังคับในทางกฎหมาย
  5. ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุด และการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งที่มีอยู่แล้วและที่จะมีในอนาคต
  6. เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม รวมทั้งมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น
  7. สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนตนเองได้ ในเรื่องต่าง ๆ ตามข้อ 6. แต่ต้องแจ้งหรือปรึกษาหารือต่อคณะกรรมการอาคารชุดก่อนการดำเนินการ
  8. ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา และจัดการทรัพย์สินของตนเอง
  9. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
undefined

5 นิติบุคคลอาคารชุด บริการดี มีคุณภาพมากที่สุด

1 .Plus Property - Sansiri

2. LPP Property Management - LPN

3. The Works Community Management - Ananda

4. Primo Service Solution - Origin

5. Smart Service and Management - AP Thai

Genie ขอออกตัวล้อฟรีไว้ก่อนนะคะว่า นิติอาคารชุด ทั้ง 5 แห่ง เป็นการจัดอันดับของ Genie ที่มาจากประสบการณ์ส่วนตัวและคนใกล้ชิดที่ได้รับบริการจากนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆโดยตรง ส่วนใหญ่มาจากคะแนนพิสวาทค่ะ ( ฮ่าๆ ) ประกอบกับวิเคราะห์สถานการณ์ ที่นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่ง รับมือจัดการ ดูแล ลูกบ้านและอาคารอย่างไรบ้างนะคะ แปลว่า เป็น Case Study ไม่ใช่ภาพรวมทั้งหมดของนิติบุคคลอาคารชุดแบรนด์ดังกล่าว

นิติบุคคลอาคารชุดในแต่ละที่นั้น เขาก็มีลักษณะการบริหารดูแลไม่เหมือนกัน จุดแข็งแตกต่างกัน ดังนั้น เพื่อให้ทุกท่านเห็นภาพตามได้ง่ายขึ้น Genie จึงขอเปรียบเทียบ คาแรกเตอร์/การบริการของแต่ละแห่ง กับ สีสัน (Color) ว่าของเขาเป็นอย่างไรนะคะ มาดูกันเลย

Plus Property – Sansiri

undefined

Plus Property ของ แสนสิริ Genie ยกให้เป็นสี Rose Gold ค่ะ เพราะเท่าที่เคยสัมผัสประสบการณ์โดยตรง และบอกเล่าจากเพื่อนฝูงที่มี Plus Property มาดูแลส่วนกลาง บ้าน คอนโดให้ ต่างยกให้

เป็นที่ 1 ในใจเลยค่ะ เพราะเจ้าหน้าที่นิติคอนโด มีทัศนคติที่ดี พูดจาสุภาพมากแม่ บริการเลิศ! ยิ้มแย้ม เรื่องสกิลการรับมือจัดการปัญหาให้ลูกบ้าน -ประสานงาน - ดูแลความเรียบร้อยโครงการดีงามมากค่ะ อาจเพราะแสนสิริมีประสบการณ์สูง ทั้งด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรทุกระดับราคา ที่ยาวนานกว่า 20 ปี จึงทำให้วางระบบจัดการ บุคคลของเขาได้ดีค่ะ

Plus Property มีบริการด้าน

  • บริหารโครงการนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
  • บริการตัวแทน ซื้อ ขาย เช่า ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
  • ที่ปรึกษางานขายโครงการ บริหารการขายและการตลาด และวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการ
  • บริการบริหารเชิงพาณิชย์ รับบริหารอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า สถาบันการศึกษา และอาคารมิกซ์ยูส
  • LIV-24 เป็นเทคโนโลยีรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง แบบเรียลไทม์

เวบไซต์ https://www.plus.co.th/ Tel. 02-688-7555

LPP Property Management - LPN

undefined

คาแรคเตอร์ของ นิติบุคคลอาคารชุด LPP Property Management ขึ้นชื่อเรื่องความเปะปัง แนวเคร่งขรึมหน่อย ระเบียบสุดค่ะ เทียบได้กับ สีน้ำเงิน ตามสีแบรนด์เลย เพราะ LPP Property Management เป็นนิติบุคคลอาคารชุดในเครือของ LPN ที่มีอสังหาฯ จำนวนยูนิตต่อโครงการค่อนข้างเยอะหลายร้อยยูนิต หลายอาคาร ราคาห้องถูก พอยิ่งคนเยอะปัญหาจุกจิก จ๊อกแจ๊กมากตามไปด้วย ฉะนั้น LPP จะต้องคุมคนให้อยู่หมัด และก็ต้องเข้มงวด ( อารมณ์คล้ายๆ ครูฝ่ายปกครองนิดนึง )

อย่าง Genie เองก็มีคอนโด S93 ของลุมพินีปล่อยเช่าอยู่ ไม่ว่าจะไปกี่ครั้งๆ จะเห็นส่วนกลางทางเดิน สะอาดสะอ้านมากทุกซอกทุกมุม หรือใครจะมาเสียงดัง /ถอดรองเท้าหาไม่ได้นะคะ โดนใบเตือนเลยนะคะ

เท่าที่ทราบ LPN-LPP ก็มีประสบการณ์จัดการโครงการ มากว่า 200 โปรเจค จึงทำให้เขามีประสบการณ์เรื่องการบริหารจัดการที่ดี เป็นที่ยอมรับในสายตาของ Developer และสายตา Genie ด้วย

LPP Property Management มีบริการด้าน

  • บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลาง
  • บริหารงานระบบและจัดการทรัพย์สินให้เช่า
  • บริหารอาคารสำนักงานใหญ่
  • งานบริการจัดหาผู้เช่าและผู้ซื้อ
  • บริการด้านวิศวกรรมที่ต้องใช้ทักษะและความชำนาญเฉพาะด้าน

เวบไซต์ lpp.co.th/แอลพีพี Tel. 02-689-6888

The Works Community Management - Ananda

undefined

The Works Community Management ส่วนตัว Genie เทียบกับสีเงิน ดูเป็นมิตร กันเอง อบอุ่นค่ะ

โครงการอสังหาฯ ของ Ananda ส่วนใหญ่จับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่อยู่ตั้งแต่ 4-5 ล้านขึ้นไป และถ้าเมื่อเทียบ 10 ปีที่แล้ว โครงการของ Ananda ขายอยู่ตารางเมตร 100,000 บาท และมีหลายโครงการที่ยังใช้นิติบุคคลอาคารของตนเองมาบริหารจัดการ แต่เหมือนตอนหลังๆ มานี้ เห็นโครงการคอนโดของ Anada ดีลให้นิติบริษัทอื่นมาดูแลคอนโดแทนก็มีค่ะ เช่น S93 คอนโดของอนันดา แต่ให้ LPP มาดูแล เป็นต้น

The Works Community Management มีบริการด้าน

  • บริหารจัดการอาคาร สถานที่ และทรัพย์สินส่วนกลาง มีการทำประวัติซ่อมบำรุงรักษาเครื่องจักรและอุปกรณ์ ทำแผนงบประมาณซ่อมบำรุงล่วงหน้า มีการปรับปรุงพื้นที่สีเขียว ดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง และดูแลเรื่องความปลอดภัยในโครงการตลอด 24 ชั่วโมง ฯลฯ
  • งานวิศวกรรม มีการบำรุงรักษาอาคาร ทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์และปลอดภัยตามมาตรฐานทางวิศวกรรม
  • การบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ มีการจัดกิจกรรมสร้างความสัมพันธ์อันดี ระหว่างนิติบุคคลกับเจ้าของร่วม เพิ่มช่องทางในการติดต่อสื่อสาร สามารถแจ้งข่าวสารไปยังเจ้าของร่วมและผู้อาศัยได้
  • การบริหารจัดการบัญชีการเงิน มีการบันทึกรายรับ-รายจ่ายอย่างโปร่งใส สามารถตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน

เวบไซต์ The work community management Tel. 02-056 2399

Primo Service Solution - Origin

undefined

Primo Service Solution เทียบได้กับสีทอง ค่ะ เพราะเรื่องบริการดีความเป๊ะของ Origin พอๆกับ Plus เลยหล่ะ ให้ความรู้สึกถึงระดับ Ruxury แต่ติดอยู่นิดนึงคือ เรื่องของการรับมือจัดการปัญหาจะยังสู้ Plus ไม่ได้ อาจเพราะด้วยประสบการณ์ยังไม่มาก และเน้นเร่งขยายนิติบุคคลอาคารชุดมากไป บางอย่างจึงดูยังไม่เข้าที่เข้าทางในสายตาของ Genie นะคะ

Primo Service Solution มีบริการด้าน

  • ให้บริการเป็นตัวแทนขายอสังหาฯ และทำการตลาดโครงการแบบครบวงจร
  • บริการจัดตั้งและวางระบบให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
  • บริการวางแผนการบำรุงรักษาและซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง
  • บริหารนิติบุคคลอาคารชุด
  • บริหารจัดการรักษาคความปลอดภัย
  • บริหารจัดการด้านความสะอาด
  • บริการตกแต่งที่อยู่อาศัย
  • บริการแม่บ้าน
  • บริการขนย้าย

เวบไซต์ Primo Service Solution Tel. 02-081-0000

Smart Service and Management - AP Thai

undefined

AP Thai เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มีทั้งคอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝดและโฮมออฟฟิศ มักอยู่บนทำเลศักยภาพ เท่าที่ Genie เห็นโครงการของ AP จะมี Facilities พื้นที่ส่วนกลางอลังการ หลากหลายดีค่ะ เรื่องระเบียบโอเคเลย

อีกอย่างคือ AP Thai มีจุดเด่นเรื่องเทคโนโลยี เช่น EV charging station ดังนั้นทีมนิติบุคคลของ AP Thai จะมีคาแรกเตอร์แนวสมาร์ทๆ สมชื่อ Smart Service and Management สีตัวแทนที่ Genie ให้กับที่นี่ก็น่าจะเป็น สีเลือดหมู ค่ะ

Smart Service and Management มีบริการด้าน

  • การจัดการอาคาร / สถานที่
  • การจัดการและการบำรุงรักษาเครื่องกลและไฟฟ้า
  • บริการทางการเงินและบัญชี
  • บริการด้านกฎหมายและที่ปรึกษากฎหมาย
  • การจัดการสิ่งแวดล้อม
  • บริการแก่ผู้อยู่อาศัย
  • การบริหารจัดการผู้รับเหมาและคู่ค้า
  • การบริหารจัดการนิติบุคคลอาคาร / ทรัพย์สินโครงการอสังสาริมธรรมแบบผสมผสาน

เวบไซต์ Smart Service and Management Tel. 02-261-7788

เป็นอย่างไรบ้างคะ กับบทความ 5 นิติบุคคลอาคารชุด สุดประทับใจ ให้บริการดีเยี่ยม รวมถึงความสำคัญของนิติบุคคลอาคารชุด ที่ Genie นำมาแชร์ให้ทุกท่านได้ทราบกัน ก็ต้องขอออกตัวก่อนเลยนะคะว่า 5 อันดับที่คัดเลือกมานี้ คะแนนพิสวาสบวกกับประสบการณ์ส่วนตัวของ Genie เองนะคะ ซึ่งหลายคนอาจมีความเห็นที่แตกต่างๆ ได้ ทั้งนี้หวังว่าจะเป็นประโยชน์ให้สำหรับทุกท่านที่อาจจะกำลังมองหาซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าได้ทราบกันค่ะว่า นิติบุคคลอาคารชุด ก็มีผลต่อการอยู่อาศัยของท่านเช่นกัน สำคัญไม่น้อยไปกว่าผู้พัฒนาโครงการคอนโดเลยหล่ะ

ท่านใดที่กำลังอยากขายคอนโด/ ปล่อยเช่า ได้เร็ว ไว ชัวร์ แบบไม่ต้องคอยเดินทางไปเปิดห้องให้ลูกค้า ช่วยประหยัดเวลาอธิบายข้อมูลห้องของท่าน หรือไม่ต้องเปิดห้องจริงให้ลูกค้าดูบ่อยๆ ภาพ VR ช่วยได้นะคะ

สำหรับท่านที่สนใจ สามารถชมตัวอย่างห้องคอนโดรูปแบบ VR (virtual reality) ภาพเสมือนจริงไม่อิง Photoshop ได้ที่ https://www.genie-property.com