สรุปขั้นตอนที่เจ้าของที่ดินต้องรู้!! เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน

สำหรับการเวนคืนที่ดิน เพื่อนๆ หลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจกระบวนการ และ ขั้นตอนที่จะรักษา “สิทธิ”ของตัวเองให้มีความคุ้มค่าที่สุดยังไง ซึ่งวันนี้น้อง Genie ได้รวบรวมข้อมูลแบบสั้นๆ กระชับ แถมเข้าใจง่ายมาให้เพื่อนๆ ได้ทราบ และ เรียนรู้ขั้นตอนต่างๆ สำหรับ การเวนคืนที่ดิน ซึ่งจะมีอะไรบ้างนั้น ไปดูกันเลยค่าาา

1. เวนคืนที่ดินคืออะไร

การเวนคืนที่ดิน คือ การที่ภาครัฐ หรือหน่วยงานราชการบังคับขอซื้อที่ดินจากประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปสร้างสาธารณประโยชน์ หรือ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น สร้างถนน สร้างทางด่วน มอเตอร์เวย์ หรือ สร้างสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น

กฎหมายเรื่องการเวนคืนที่ดินที่ใช้บังคับกันในปัจจุบัน คือ “พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๖๒” การกำหนดขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เวนคืนจะดำเนินการเจรจาตกลงเพื่อทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะถูกเวนคืนกับเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งจะมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

2. ขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน

สำหรับขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน ที่เพื่อนๆจะต้องรู้นั้น มีดังนี้ค่ะ

1. เมื่อรัฐจำเป็นต้องได้ที่ดินที่จำเป็นต่อการพัฒนาประเทศ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น จะต้องประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน
2. จะมีเจ้าหน้าที่เข้ามาดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน
3. กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดิน หากต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย
4. ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง
5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำ สัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน
6. หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี
7. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
8. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
9. ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

สิ่งสำคัญที่เพื่อนๆ ต้องทราบเลยก็คือข้อ 4 ค่ะ เพราะเมื่อมีการประกาศราคาค่าทดแทนแล้ว การปรับเปลี่ยนจำนวนเงินนั้นมีความยุ่งยาก และ ต้องใช้เวลานานพอสมควรเลยในการอุทธรณ์ และ ฟ้องร้องต่อศาลค่ะ

เพราะฉะนั้นก่อนที่จะทำการประกาศราคาค่าทดแทนนั้น เราจำเป็นที่จะต้องเจรจากับเจ้าหน้าที่ หรือ คณะกรรมการที่เข้าประเมิน ชี้แจงถึงปัญหา ผลกระทบ และมูลค่าทรัพย์สินที่เราได้รับจากการเวนคืนที่ดินว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพื่อให้เป็นการรักษาผลประโยชน์สูงสุดของเรานั่นเองค่ะ

3. “สิทธิ” ที่เจ้าของที่ควรทราบ มีอะไรบ้าง

สำหรับ “สิทธิ” ต่างๆ ที่เราควรทราบเพื่อที่จะได้เป็นประโยชน์แก่เรามากที่สุดนั้นสามารถแบ่งได้ 8 ข้อ ดังนี้ค่ะ

1. รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
2. รัฐต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน
3. รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนตามราคาซื้อ - ขายของตลาด
4. รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ และ วันที่เข้าใช้งานพื้นที่อย่างชัดเจน
5. สิทธิ ทางภาษีอากร เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้น ค่าธรรมเนียม และ อากร
6. สิทธิ ที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
7. สิทธิ ที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนด และ มีสิทธิ์อุทธรณ์ กรณีไม่พอใจเงินทดแทน
8. สิทธิ ที่จะอุทธรณ์ เงินค่าทดแทนเพิ่มภายใน 60 วัน หลังจากที่ได้รับหนังสือแจ้ง และ ต้องฟ้องร้องศาลภายใน 1 ปี

จะเห็นได้ว่าการเวนคืนที่ดินในปัจจุบันนี้นั้นสามารถให้เจ้าของที่ดิน รับเงินค่าทดแทนไปก่อนได้ แต่ถ้าหากไม่พอใจเราก็สามารถยื่นอุทธรณ์ และ ฟ้องร้องต่อศาลได้ เพียงแค่ศึกษาหน้าที่ และ สิทธิของตัวเองให้ดี เพื่อที่เราจะได้รับผลประโยชน์ที่คุ้มค่าที่สุดนั่นเองค่ะ

ซึ่งหน้าที่ที่เราต้องปฏิบัติเมื่อถูกเวนคืนที่ดิน เพื่อรักษาสิทธิ์ต่างๆให้ได้ผลประโยชน์สูงสุดนั้นมีดังนี้ค่ะ

4. หน้าที่ของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อรักษาสิทธิ์

1. มีหน้าที่ต้องเดินทางไปตามนัดหมายที่กำหนดตามหนังสือนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ หากไม่สามารถเดินทางไปได้ในวันเวลาดังกล่าวให้มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้ หรือมีหนังสือแจ้งไปขอเลื่อนวันนัดหมายได้
2. มีหน้าที่ต้องอำนวยความสะดวกในขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่รัฐมาสำรวจที่ดินรวมถึงทรัพย์สินต่าง ๆ บนที่ดินตามสมควร
3. มีหน้าที่ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามหมายนัดของเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน
4. มีหน้าที่ออกจากที่ดิน ภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วัน หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

5. การตรวจสอบราคาที่ดินของตนเอง

สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเองนะคะ เราสามารถค้นหาได้ทั้งแบบมีโฉนด และ ไม่มีโฉนดเลยนะคะ ซึ่งสามารถทำตามขั้นตอนได้ดังนี้เลยค่ะ

1. สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินแบบมีโฉนด

1. เข้าไปที่เว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์

2. ค้นหาราคาประเมินด้วยการคลิกคำว่า “เลขที่โฉนด”

3. จากนั้นระบบจะให้เพื่อนๆ กรอกรายละเอียดเพื่อค้นหา

4. จากนั้นระบบจะโชว์ผลลัพธ์ พร้อมราคาประเมินต่อตารางวา

2. สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินแบบไม่มีโฉนด

1. เข้าไปที่เว็บไซต์ของ กรมที่ดิน หรือ ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน Landmaps

2. จากนั้นให้เพื่อนๆ ค้นหาจังหวัด เขต แขวง ได้ที่ตรงช่อง “ค้นหาสถานที่สำคัญ” หรือ สามารถซูมเพื่อเลือกสถานที่ก็ได้เช่นเดียวกันนะคะ

3. และเมื่อได้สถานที่ที่ต้องการแล้วนะคะให้เพื่อนๆ ทำการ Double-click บนสถานที่ที่เพื่อนๆเลือกไว้ได้เลยค่ะ จากนั้นระบบจะแสดงรายละเอียดข้อมูลต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ,เลขที่ดิน, ขนาดที่ดิน เมื่อเราได้ข้อมูลทั้งหมดมาแล้วนั้น เพื่อนๆ สามารถนำเลขโฉนดที่ดิน ไปค้นหาราคาประเมินได้จากเว็บไซต์ “กรมธนารักษ์” ได้ตามขั้นตอนที่ 1 กันได้เลยนะคะ

6. อัปเดตโครงการเวนคืนของรัฐบาล

ปัจจุบันมีโครงการที่เตรียมดำเนินก่อสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ มากมาย ในวันนี้น้อง Genie จึงขอยกตัวอย่างการเดินหน้าสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพ-หนองคาย มาฝากเพื่อนๆกันค่ะ ซึ่งจะมีพื้นที่ไหนต้องเวนคืนที่ดินบ้าง มารับชมกันเลยค่ะ

1.กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร

• เขตจตุจักร
• เขตหลักสี่
• เขตดอนเมือง

2. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี

• อำเภอลำลูกกา
• อำเภอธัญบุรี
• อำเภอคลองหลวง
• อำเภอเมืองปทุมธานี
• อำเภอสามโคก

3. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในพื้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

• อำเภอบางปะอิน
• อำเภอพระนครศรีอยุธยา
• อำเภออุทัย
• อำเภอภาชี

4. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในพื้นที่จังหวัดสระบุรี

• อำเภอหนองแซง
• อำเภอเส้าไห้
• อำเภอเมืองสระบุรี
• อำเภอแก่งคอย
• อำเภอมวกเหล็ก

5. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในพื้นที่จังหวัดนครราชสีมา

• อำเภอปากช่อง
• อำเภอสีคิ้ว
• อำเภอเนินสูง
• อำเภอเมืองนครราชสีมา

รวมเนื้อประมาณ 667 ไร่ และอาคาร 1,130 หลัง เพื่อก่อสร้างทางรถไฟความเร็วสูงสายใหม่ขนาดทาง 1.435 เมตร จำนวน 2 ทาง ระยะทางประมาณ 253 กิโลเมตร ซึ่งการรถไฟแห่งประเทศไทยกำหนดแผนการดำเนินโครงการคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ภายในปี 2569 นั่นเองค่ะ

ขอบคุณข้อมูลจาก กรุงเทพธุรกิจ

เป็นอย่างไรบ้างคะกับข้อมูลที่นำมาฝากกันในวันนี้ ซึ่งน้อง Genie เชื่อว่าการเวนคืนที่ดินในสมัยนี้เป็นเรื่องที่ไม่น่าวิตกกังวลสักเท่าไหร่นัก เพราะแค่เพียงเราทราบถึง “สิทธิ” และรักษาหน้าที่ของเรา รวมไปถึงเรียนรู้กฎหมายต่างๆ เพียงเท่านี้ก็จะไม่เกิดการเสียเปรียบ หรือ โดนเอาเปรียบแน่นอนค่ะ ที่สำคัญอยากให้เพื่อนๆ มองในมุมของอนาคตว่าเราก็เป็นส่วนหนึ่งที่เสียสละพื้นที่ส่วนตนเพื่อประโยชน์ส่วนรวม และ เพื่อพัฒนาประเทศได้อีกด้วยค่ะ

และสำหรับบทความนี้น้อง Genie หวังว่าจะเป็นประโยชน์และสามารถทำให้เพื่อนๆ ได้รับความรู้เรื่องการเวนคืนที่ดินไปไม่มากก็น้อยนะคะ

เพื่อนๆสามารถติดตามและให้กำลังใจทีมงานนักเขียนทุกท่านผ่านการ “กดถูกใจ” ได้ที่ Facebook Fanpage ด้านล่างนี่เลยนะคะ

LINE : @genie-property.com

FACEBOOK : Genie-Property.com

Website : www.genie-property.com

EMAIL : sales@genie-property.com

CALL CENTRE : 093-232-9888,064-931-8666

ขอบคุณข้อมูลจาก

DD Property

moneyhub

dharmniti