genie-logo

Places

Projects

5 ขั้นตอน การกู้ซื้อบ้าน ผ่านง่ายกว่าที่คิด

Created Nov 27, 2021

undefined

บ้าน คือเป้าหมายแรกๆ ของมนุษย์อย่างเรา นับเป็นปัจจัยสำคัญและจำเป็นสำหรับการดำรงชีวิตที่มีอิทธิพลต่อชีวิตความเป็นอยู่ สุขภาพ รวมถึงสร้างความรู้สึกมั่นคงแก่ผู้เป็นเจ้าของและครอบครัวเป็นอย่างมากค่ะ โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับคนที่ทำงานประจำและคนที่มีรายได้ที่แน่นอนค่ะ ซึ่งกลุ่ม First Jobber ( อายุ 22-25 ปี ) จนถึงวัยทำงานระยะหนึ่งแล้วที่ทำงานประจำรายได้ตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป ไม่มีภาระหนี้สิน จะเป็นกลุ่มที่ธนาคารเล็งเห็นว่ามีกำลังและความสามารถในการผ่อนชำระกับธนาคารได้ระยะยาวค่ะ นั่นแปลว่า น้องๆ ที่เพิ่งจบใหม่ เพิ่งได้งาน ก็สามารถเริ่มวางแผนเรื่องและวิธีการกู้ซื้อบ้านหลังแรกให้ผ่านง่ายได้แล้วเช่นกันค่ะ ซึ่ง Genie อ่านได้จากบทความนี้ค่ะ

คุณสมบัติคนกู้ซื้อบ้านได้มีอะไรบ้าง

โดยตามระเบียบธนาคาร ผู้ที่จะยื่นกู้ซื้อบ้าน คอนโดกับธนาคารได้นั้น ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้

  1. เป็นผู้บรรลุนิติภาวะ อายุ 20 ปีขึ้นไป
  2. ทำงานประจำอย่างน้อย 6 เดือนและผ่านการทดลองงานแล้ว
  3. ควรมีรายได้ที่แน่นอนเพียงพอต่อการผ่อนชำระเงินกู้ เฉลี่ยอย่างน้อย 10,000 - 15,000 บาท ต่อเดือน
  4. ไม่ควรมีภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายต่อเดือนเกิน 60% ของรายได้ หากกังวลว่าจะกู้ไม่ผ่าน ควรเตรียมหาผู้กู้ร่วมตั้งแต่เนิ่นๆ ซึ่งผู้สามารถกู้ร่วม ได้แก่ บิดา-มารดา คู่สมรส บุตร พี่-น้อง และ/หรือบุคคลอื่นได้ไม่เกิน 1 คน ( ควรเตรียมหาผู้กู้ร่วมแต่เนิ่นๆ )

โดยสรุปแล้ว สิ่งหลักๆ ที่ธนาคารจะพิจารณาประกอบการกู้ซื้อบ้าน นั่นคือ ฐานรายได้หรือเงินเดือน ความสม่ำเสมอหรืออายุทำงาน อายุผู้กู้ ว่าเหมาะที่จะกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่นั่นเองค่ะ

ไทยรัฐออนไลน์มีคำแนะนำเพิ่มเติมแก่ผู้ที่ต้องการกู้บ้านหลังแรก คือ อายุที่เหมาะสมกับการกู้อยู่ที่ 20 - 40 ปี เพราะธนาคารส่วนใหญ่ให้กู้กับบุคคลที่มีอายุ 20 - 70 ปี เมื่อรวมอายุกับระยะเวลาชำระหนี้ไม่เกิน 65 - 70 ปี เพราะฉะนั้น ในยามที่ยังมีความสามารถ คนที่เริ่มต้นเข้าสู่วัยทำงานก็ควรคิดเรื่องกู้บ้านไว้ เผื่ออนาคตจะได้กู้พร้อมกับคู่ชีวิต หรือยื่นกู้คนเดียวเพื่อเก็บเป็นทรัพย์สินยามเกษียณค่ะ

ปีนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยก็มีการผ่อนปรนเงื่อนไขและคุณสมบัติของผู้กู้มากขึ้น รวมถึงการให้วงเงินพร้อมดอกเบี้ยให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย แต่เอกสารขอสินเชื่อบ้านที่สำคัญ ก็ยังคงต้องใช้เหมือนเดิมค่ะ

5 เอกสารสำคัญ สำหรับกู้บ้านหลังแรก

ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการเอกสารสำคัญ 5 อย่าง ได้แก่

1. เอกสารส่วนตัว ได้แก่

  • บัตรประจำตัวประชาชน หรือ บัตรที่ทางราชการออกให้
  • ใบเปลี่ยนชื่อ สกุล ถ้ามี
  • หากสมรสแล้วจะขอดูเอกสารสำเนาทะเบียนสมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส และ กรณีสมรสแล้ว ก็ต้องมีหนังสือยินยอมถามความสมัครใจจากคู่สมรสแนบอยู่ในสัญญาด้วย

2. เอกสารทางการเงิน

ธนาคารจะออกสินเชื่อกู้บ้านหลังแรกให้แก่ผู้ที่มีรายได้แน่นอนเท่านั้นค่ะ ไม่ว่าจะเป็นพนักงานประจำ หรือเจ้าของกิจการ ก็จะกำหนดรายละเอียดไว้อย่างชัดเจน เอกสารการขอสินเชื่อกู้บ้านที่ใช้แสดงสถานภาพทางการเงิน ได้แก่

  • กรณีเป็นพนักงานประจำ ใช้หนังสือรับรองเงินเดือน, สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน, สำเนาเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
  • กรณีเจ้าของกิจการ หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระ ใช้เอกสารสำเนาเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน และหลักฐานการเงินอื่นๆ ฉบับจริงเท่านั้น หากจดทะเบียนต้องใช้สำเนาทะเบียนการค้า (ทะเบียนบริษัท หรือ ทะเบียนห้างหุ้นส่วน), หลักฐานการเสียภาษีเงินได้, รูปถ่ายกิจการ กรณีเป็นวิชาชีพเฉพาะ ใช้สำเนาใบประกอบวิชาชีพด้วย

นอกจากเอกสารแสดงสถานะทางการเงินในที่กล่าวมานี้ หากคุณเพิ่งเริ่มต้นกู้บ้าน แต่เคยกู้ซื้อทรัพย์สินอื่นๆ แต่ปิดปัญชีหมดแล้ว หรือเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของทรัพย์สินอื่นๆ ก็สามารถยื่นเพิ่มเติมได้เพื่อเป็นหลักประกันว่ามีรายได้เพียงพอที่จะใช้หนี้ ส่วนใหญ่หากกู้ผ่านตัวแทน หรือโครงการบ้านเขาจะแนะนำให้แนบไปเพิ่มเติม

3. หนังสือให้ยินยอมตรวจสถานะประวัติค้างชำระหนี้

4. เอกสารหลักประกัน

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารการวางมัดจำ เป็นสิ่งที่ธนาคารจะใช้พิจารณาเบื้องต้น เพื่อจะเดินทางไปตรวจสอบประเมินมูลค่าสินทรัพย์ เมื่อกู้ผ่านธนาคารจะนำโฉนดเข้าชื่อเป็นของธนาคารก่อน แล้วหากเราผ่อนชำระกับธนาคารหมด ก็จะทำเรื่องเปลี่ยนชื่อมาเป็นของเราภายหลัง

5. เอกสารของผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)

การเป็นผู้กู้ร่วม ไม่เหมือนการเป็นผู้ค้ำประกันของสินเชื่ออื่นๆ การกู้ร่วมคือผู้กู้ร่วมต้องยื่นเอกสารแสดงตัวตนและรายได้ รวมถึงเอกสารยินยอมให้ตรวจประวัติค้างชำระหนี้กับบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ด้วย ส่วนมากผู้กู้ร่วมจะเป็นญาติพี่น้อง คู่สมรส บิดามารดาค่ะ

undefined

5 ขั้นตอน การกู้ซื้อบ้าน

ก่อนธนาคารพิจารณาให้คุณแบบผ่านฉลุยได้นั้น ต้องมีคุณสมบัติและเอกสารตรงตามเกณฑ์ ดังนั้น Genie จะพาคุณสำรวจกันก่อนยื่นกู้กับ 5 ขั้นตอน ดังนี้ค่ะ

  1. รู้ความสามารถในการยื่นกู้ของตนเอง
  2. เก็บออมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
  3. เดินบัญชีธนาคารให้สวย
  4. ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
  5. เตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน และหลักฐานรายได้พิเศษ

1. รู้ความสามารถในการยื่นกู้ของตนเอง

สำคัญเพราะเพื่อทราบความสามารถการผ่อนและราคาบ้านที่กู้ได้ ก็สามารถเลือกหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและเหมาะสมกับความสามารถของเราต่อไปนั่นเองค่ะ

หากคุณไม่มีภาระหนี้สินใดๆ เลยใช้ สามารถคำนวณคร่าวๆ

จากสูตร

รายได้ต่อเดือน x (60 เท่าของรายได้) = ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้

ตัวอย่าง

รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน x 60 = 1.8 ล้านบาท

แต่ส่วนใหญ่แล้ว ธนาคารให้ผู้กู้ซื้อบ้านได้ 30-40% ของรายได้ ดังนั้น ต้องคำนวณว่า “ ภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR (Debt Service Ratio) เกินกำหนดหรือไม่ โดยใช้

สูตรคำนวณ

(รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ)

ตัวอย่าง

รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท

หมายเหตุ :

ภาระหนี้ หมายถึง ภาระหนี้ทุกอย่างที่มี คือ ค่าผ่อนรถ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ

ดังนั้น สมมติว่าคุณ มีภาระหนี้ผ่อนรถอยู่เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนชำระที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรนี้

สูตรคำนวณ

(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)

เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท

undefined

2. เก็บออมเงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง

ในระหว่างที่สำรวจเลือกบ้าน คอนโดที่ถูกใจอยู่นั้น สิ่งสำคัญมากๆ ที่คุณควรมี นั่นคือเงินออมค่ะ เพื่อไว้สำหรับไว้เป็นค่าดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียม และค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าประเมิณพื้นที่ ค่าส่วนกลาง เป็นต้น

ถึงแม้ว่า ปีนี้จะมีมาตรการผ่อนปรน LTV และโปรโมชั่นฟรีดาวน์ก็ตาม แต่เวลาจริงโดยเฉลี่ยธนาคารจะปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้านค่ะ เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทจึงเป็นเงินสดที่เราจะต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเอง

ดังนั้น จึงควรมีเงินเก็บไว้ดาวน์ อย่างน้อย 10 - 20% ของราคาบ้านที่ตั้งเป้าไว้ดีที่สุดค่ะ เพราะโดยเฉลี่ย โครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมเินียมต่างๆ จะมีเงื่อนไขให้ผู้ซื้อผ่อนดาวน์เป็นรายเดือนกับโครงการระหว่างที่ยังดำเนินการก่อสร้าง (ธนาคารจะปล่อยกู้เมื่อที่อยู่อาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว)

ยกตัวอย่าง เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 3 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน เท่ากับ ต้องชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 30,000 บาท

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นเมื่อซื้อบ้าน

ค่าใช้จ่ายวันโอน ได้แก่ ค่าจดจำนอง, อากรแสตมป์, ค่าประเมินพื้นที่ เป็นต้น

ค่าใช้จ่ายเมื่อเริ่มเข้าอยู่ ได้แก่ ค่าจดมิเตอร์น้ำประปาและไฟฟ้า, ค่าเฟอร์นิเจอร์, ค่าต่อเติมเพื่ออยู่อาศัย เป็นต้น

ค่าบำรุงรักษารายปี เช่น ค่าส่วนกลาง, ประกันอัคคีภัย, ค่าปรับปรุงบ้าน, ประกันชีวิต เป็นต้น

3. เดินบัญชีธนาคารให้สวย

ธนาคารจะตรวจสอบ Statement หรือบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ดังนั้น คุณควรมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรถอนออกหมด เพราะเป็นเกณฑ์การบ่งชี้เบื้องต้นถึงศักยภาพความสามารถทางการเงินของคุณเบื้องต้นนั่นเอง ส่วนคนที่ทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ควรโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นกันค่ะ

4. ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน

หากคุณมีภาระหนี้เดิมอยู่ จะมีผลต่อวงเงินกู้ซื้อบ้านต่ำลง ดังนั้น ต้องเคลียร์หนี้สินปิดบัญชีให้เรียบร้อย ซึ่งเป็นสิ่งที่ควรทำทันที่ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน เพราะทุกหนี้สินธนาคารจะนำมาคำนวณหมดค่ะ เช่น เหลือผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือ 2 เดือน ณ ช่วงเวลาที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะถือว่าเรามีภาระหนี้ส่วนนี้อยู่

ธนาคารจะตรวจสอบคือ “เครดิตบูโร” ดูประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 3 ปี หากในช่วง 3 ปีนี้ ถ้าหากคุณมีการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา หรือเรียกกันว่า “แบล็คลิสต์” ธนาคารจะเพ็งเล็งและพิจารณาว่าคุณ คือ “ผู้ที่มีประวัติในการผ่อนชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือผ่อนชำระหนี้ไม่ได้ตามข้อตกลง” เป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจะเป็นหนี้เสีย ดังนั้น ควรต้องจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เพราะการติดแบล็คลิสต์อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้กู้ซื้อบ้านไปโดยสิ้นเชิงได้

ใครที่กำลังคิกผู้กู้ซื้อบ้านสามารถตรวจสอบเครดิตบูโรงของตนเองได้ โดยบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด มีบริการตรวจเครดิตบูโรหลากหลายช่องทาง สามารถดูเพิ่มเติมได้ที่นี่

ปิดบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น

หลายคนคิดว่า ถือบัตรเครดิตมากกว่า 1 ใบ ไว้เผื่อฉุกเฉินแต่ไม่ได้ใช้ก็ไม่น่าจะเป็นอะไร แท้ที่จริงแล้ว ธนาคารจะมองว่าคุณมีโอกาสสร้างหนี้สูงขึ้นในภายหลังมีบัตรเครดิตได้ ส่งผลให้ผลอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนยื่นกู้บ้านจึงควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบเท่านั้นค่ะ

5. เตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน และหลักฐานรายได้พิเศษ

หลักฐานการทำงานและรายได้ต่าง ๆ เช่น สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน เป็นเอกสารอาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษเมื่อคุณจะยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ดังนั้น การเตรียมตัวก่อนจึงสำคัญที่จะทำให้การยื่นกู้ซื้อบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นค่ะ โดยเฉพาะหน่วยงานใหญ่หรือหน่วยงานที่มีกระบวนการขอเอกสารที่นาน ควรเดินเรื่องขออนุมัติไว้แต่เนิ่นๆ นะคะ

เชคให้ชัวร์! ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน - คอนโด

undefined

undefined

เป็นอย่างไรบ้างคะ จากข้อมูลขั้นตอนการเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อบ้าน ดูแล้วไม่ยากเลยนะคะ แต่คนส่วนใหญ่มักตกม้าตายเรื่องเครดิตบูโรนี่แหล่ะค่ะ ดังนั้น ควรวางแผนทางการเงิน การชำระหนี้ให้ดีนะคะ