มาตรการ LTV ปลดแอท กระตุ้นอสังหาฯถึงสิ้นปี 2565

ตั้งแต่ช่วงโควิดมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบสูงมากค่ะ ตามแบรนด์ต่างๆ มีจำนวนอสังหาริมทรัพย์ตกค้าง ขายไม่ออกเป็นจำนวนมาก ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงมาตรการ “ ผ่อนเกณฑ์ LTV กู้เงินซื้อบ้านไม่ต้องมีเงินดาวน์ ” เป็นการชั่วคราว โดยมีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมเงิน ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 - วันที่ 31 ธันวาคม 2565 เพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจดึงเม็ดเงินเข้าสู่ระบบภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับเหมาก่อสร้าง วัสดุ เฟอร์นิเจอร์ การเงิน การจ้างงานให้มีสภาพคล่องที่สูงขึ้น

ในมุมฝั่งของคนที่กำลังต้องการ กู้สินเชื่อบ้าน คอนโด ในช่วงนี้ค่ะ Genie มองว่าเป็นประโยชน์ที่ดีค่ะ เพราะโดยปกติแล้วเวลากู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ธนาคารจะกำหนด LTV ไม่เต็ม 100% อยู่ราวๆ 70-90% ของมูลค่าหลักประกัน แต่ปัจจุบันทาง ธปน. เขาปรับเพดานให้ 100% ไปเลยค่ะ

ความหมายของ LTV คืออะไร ?

LTV มีชื่อเต็มว่า Loan to Value คือ อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ถ้าแปลภาษาที่เข้าใจง่ายคือ เงินที่กู้ธนาคารได้ต่อราคาบ้านหลังนั้นๆ ตัวอย่างเช่น หากคุณ กู้บ้านราคา 2,000,000 ล้านบาท ธนาคารกำหนดให้ LTV = 90% นั่นแปลว่า คุณจะสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้สูงสุด 100% นั่นเองค่ะ

ตาม มติชน ระบุใจความสำคัญของมาตรการ LTV มีดังนี้

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมี

ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี

(1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป

และ (2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

ธปท. คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

ใครได้ประโยชน์จากมาตรการ LTV นี้บ้าง ?

ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดว่า มาตรการ LTV ส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้

• ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ) : สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น
• สถาบันการเงิน : ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย
• ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร : จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก
• ผู้กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง

หากมองลงลึก กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ ได้แก่

• คนที่อยากกู้บ้าน คอนโดหลังที่ 2 เป็นต้นไป
• คนที่อยากกู้บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 10% ของมูลค่าหลักประกัน
• คนที่ขอรีไฟแนนซ์ สินเชื่อ Top-up หรือ ผู้กู้ที่เข้าร่วมโครงการหนี้ ( Debt Consolidation ) เพื่อเสริมสภาพคล่องทางการเงิน
• คนที่ใช้ผู้กู้ร่วม
• ผู้กู้ร่วมที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระสินเชื่อบ้านที่ต้นเองทีกรรมสิทธิ์และต้องการกู้ซื้อบ้านหลังใหม่เพิ่ม
• ผู้ที่กำลังตัดสินใจจะกู้ร่วมและมีแผนซื้อบ้านเป็นของตัวเองภายใน ปี 2565

เดิมทีเวลาผู้กู้ร่วมตอนขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ถือครองสิทธิการกู้ร่วทกัน ซึ่งส่วนใหญ่อันที่จริงแล้วกู้ร่วมเพื่อเพิ่มเครดิตให้กับผู้กู้หลักนั่นเองค่ะ มักจะไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย มาตรการผ่อนคลายนี้ก็ถือว่าช่วยให้ผู้กู้ร่วมที่อยากมีบ้านหลังใหม่สามารถซื้อบ้านหลังใหม่เป็นของตัวเองได้นั่นเอง

ตัวอย่าง : นาย A กับ นาง B กู้ร่วมซื้อบ้าน และในสัญญากำหนดให้กรรมสิทธิ์เป็นของนาย A

มาตราการผ่อนปรน = สัญญากู้บ้านใหม่ เป็นของนาย A เท่านั้น โดยผ่อนปรนไม่นับนาย B เป็นผู้กู้

ประโยชน์ที่ นาง B ได้คือ สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เพราะไม่ถูกนำยอดที่กู้ร่วมกับนาย A มาเป็นข้อจำกัดนั่นเอง

นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยกับ “ ประชาชาติธุรกิจ ” ว่า น่าจะเห็นการแข่งขันจะรุนแรงในกลุ่มบ้าน คอนโดฯราคา 5-10 ล้านบาท สอดคล้องกับมาตรการที่ต้องการกระตุ้นกลุ่มภาพ สื่อเรื่องการกู้กู้บ้าน การทำสัญญาบ้านลูกค้าระดับปานกลาง-บน

โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2 และ 3 เพื่อให้เกิดการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น จากเดิมจะต้องวางเงินดาวน์ 10-20% เพื่อป้องกันเก็งกำไร ทั้งนี้ มาตรการผ่อนปรนช่วงสั้นคาดว่าไม่เป็นความเสี่ยงต่อระบบมากนัก ตลาดน่าจะได้ผลตอบรับเชิงบวก

“เกณฑ์ที่ ธปท.ออกมาเน้นกระตุ้นดีมานด์กลุ่มรายได้กลางถึงสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ เพื่อช่วยธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่มีสัดส่วนสูงถึง 10% จีดีพี ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพใหญ่ อย่างไรก็ดี การพิจารณาความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่ออาจจะเห็นหลายธนาคารอาจไม่จำเป็นต้องปรับเกณฑ์เท่า ธปท. เพราะขึ้นอยู่กับนโยบายบริหารความเสี่ยงและเซ็กเมนต์ลูกค้าของแต่ละแห่ง”

จากการออกหนังสือ มาตรการ LTV ของ ธปน. นับว่าเป็นเรื่องที่ดีสำหรับคนที่อยากมีบ้านหลังที่ 2 เพื่อขยับขยายครอบครัว หรือเพื่อเป็นพื้นที่ Work From Home ที่กว้างขวางมากยิ่งขึ้นค่ะ แต่ทั้งนี้การปล่อยมาตรการปล่อยกู้ได้ 100% หรือไม่มีเงินดาวน์มีความเสี่ยงธนาคารอยู่เช่นกัน จึงมีตั้งเงื่อนไขกำหนดเกณฑ์การปล่อยกู้สินเชื่อที่ต้องมีรายได้ประจำ-หนี้ต่อรายได้ต้องไม่เกิน 50% แปลว่า ยอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อก็เพิ่มขึ้นเพื่อลดจำนวนหนี้เสียที่อาจส่งลกระทบหนักกับธนาคารภายหลังนั่นเองค่ะ ฉะนั้น แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะผ่อนปรน LTV ออกมาแต่เวลาจริงก็อาจจะกู้ได้ไม่ถึง 100% ก็เป็นได้ ( จริงๆช่วงหลังๆมา ธนาคารก็ปล่อยยากอยู่แล้วนะคะ ฮ่าๆ )