"ภาษีลาภลอย" คืออะไร? กระทบกับอสังหาฯแค่ไหนนะ!

สร้างเมื่อ Jun 24, 2022

วันนี้น้อง Genie จะพาทุกคนมาทำความรู้จักกับ “ภาษีลาภลอย” กันค่ะ ซึ่งมั่นใจว่าหลายคนต้องมีความสงสัยอย่างแน่นอนว่า “ภาษีลาภลอย” คืออะไร ใครจะต้องเป็นคนจ่ายบ้าง แล้วภาษีตัวนี้จะมีผลกับบ้าน หรือคอนโดของเราไหมนั้น น้อง Genie รวบรวมมาให้แล้วค่ะ ตามมาอ่านกันเล้ยยยย

undefined

1. ความหมายของ “ภาษีลาภลอย”

ภาษีลาภลอย ( Windfall Tax ) คือ ที่ดินที่มีโครงการของภาครัฐตัดผ่าน หรือเป็นโครงการของภาครัฐที่กำลังพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นการสร้างรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ ทางด่วน สร้างสนามบิน หรือ เมกะโปรเจกต์ยักษ์ใหญ่ต่างๆ ของภาครัฐ จนทำให้ที่ดินบริเวณดังกล่าวได้รับอิทธิพลจากการก่อสร้างจนทำให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเรียกได้ว่าเจ้าของที่ดินนั้นจะได้รับผลประโยชน์จากการพัฒนาของภาครัฐ

ยกตัวอย่างเช่น

  • ก่อนหน้าที่จะมีการพัฒนาที่ดินบริเวณ “รังสิต-นครนายก” มีมูลค่า = 30,000 บาท/ตร.ม.
  • หลังจากภาครัฐมีการประกาศสร้างรถไฟรางคู่ ส่งผลให้ที่ดินย่าน “รังสิต-นครนายก” มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมา = 80,000 บาท/ตร.ม. เป็นต้นค่ะ

แต่ในขณะเดียวกัน ภาครัฐจะไม่สามารถเก็บภาษีจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นได้ ทางภาครัฐจึงปัดฝุ่น “ภาษีลาภลอย” ขึ้นมาอีกครั้งเพื่อที่จะได้ทำการเก็บภาษีจากมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้น เพื่อเป็นการแบ่งผลประโยชน์ส่วนหนึ่งให้กับภาครัฐในการพัฒนาประเทศ รวมถึงเพื่อแสดงความมีส่วนร่วมของเจ้าของที่ดินที่ได้รับผลประโยชน์ด้วยนั่นเองค่ะ

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นแนวคิดที่จะนำ “ภาษีลาภลอย” มาปรับใช้เพื่อให้รัฐบาลมีรายได้เพิ่มมากขึ้นนั้น ยังคงต้องรอการพิจารณาอย่างรอบคอบอีกครั้ง เพราะจำเป็นที่จะต้องพิจารณาความเหมาะสม ระยะเวลา ที่สำคัญจะต้องทำความเข้าใจกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงประชาชนก่อนนั่นเองค่ะ

undefined

2. วัตถุประสงค์ของ “ภาษีลาภลอย”

สำหรับ วัตถุประสงค์ของ “ภาษีลาภลอย” นะคะอย่างที่กล่าวไปแล้วข้างต้นก็คือ เพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับทุกส่วนที่ได้รับผลประโยชน์จากการลงทุนของภาครัฐ และเพื่อที่ภาครัฐจะสามารถนำภาษีที่เก็บได้นั้นนำไปใช้พัฒนาประเทศ หรือ ลงทุนกับโครงการใหม่ๆนั่นเองค่ะ

ซึ่งในปัจจุบันนี้นั้นทางภาครัฐได้ลงทุนเกี่ยวกับ โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ด้านคมนาคม ซึ่งทำให้เงินในคลังลดน้อยลง และไม่มีรายได้เข้าคลัง ดังนั้นภาครัฐจึงมองว่า หากการพัฒนาโครงการต่างๆ ทำให้ที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์บริเวณรอบๆ นั้นมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น ภาครัฐจึงจะขอเก็บภาษีเพื่อเป็นการตอบแทน และจะนำเงินส่วนนั้นเข้าสู่ระบบการคลังเพื่อนำไปพัฒนาประเทศต่อไปค่ะ

undefined

3. แนวทางการจัดเก็บภาษี

ซึ่งในส่วนของแนวทางการจัดภาษีลาภลอยนั้นจะสามารถแบ่งได้เป็น 2 กรณีดังนี้ค่ะ

กรณีที่ 1

  • วันที่ตกลงลงนามในสัญญาก่อสร้าง ไปจนถึงวันที่ตรวจรับมอบโครงการ หรือเรียกง่ายๆว่าเป็นช่วงระหว่างการดำเนินการก่อสร้างโครงการค่ะ
  • หากมีการขาย โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือห้องชุดในช่วงที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างจะถูกเรียกเก็บภาษีลาภลอยทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนมือ
  • การเก็บภาษีลาภลอยนั้นจะเก็บเฉพาะในส่วนของมูลค่าของที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งจะใช้ราคาที่กรมธนารักษ์รับที่ดินแปลงนั้นๆมา บวกกับราคาประเมินในช่วงที่ระหว่างก่อสร้างค่ะ

กรณีที่ 2

  • เมื่อการก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ จะมีการเก็บภาษีเพียงครั้งเดียวเท่านั้นไม่ได้จัดเก็บทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนมือ
  • ภาครัฐจะเก็บภาษีลาภลอยจากที่ดิน หรือ ห้องชุดเฉพาะส่วนที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป และ ห้องชุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รอจำหน่าย ซึ่งอยู่ในรัศมีที่มีการพัฒนาของภาครัฐค่ะ
  • หากที่ดินมีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท จะไม่มีการเก็บภาษีลาภลอย รวมไปถึงที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้เพื่อพักอาศัยและที่ดินที่ใช้ประกอบเกษตรกรรมค่ะ

undefined

4. โครงการพัฒนาของรัฐ ที่เข้าข่ายต้องจัดเก็บ “ภาษีลาภลอย”

สำหรับโครงการของภาครัฐที่เข้าข่ายต้องเสีย “ภาษีลาภลอย” คือ โครงการฯ ที่ยังก่อสร้างอยู่ในวันที่พระราชบัญญัติมีผลบังคับใช้ หรือโครงการฯ ที่จะก่อสร้างภายหลังจากวันที่พระราชบัญญัติมีผลบังคับใช้ ยกตัวอย่างเช่น โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ท่าเรือ สนามบิน โครงการทางด่วนพิเศษ และโครงการอื่น ๆ ที่กำหนดในกฎกระทรวงนั่นเองค่ะ

โดยการจัดเก็บภาษีนั้น ภาครัฐได้มีการกำหนดระยะขอบเขตไว้ในรอบรัศมีพื้นที่โครงการโดยประมาณ เช่น

  • รถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ พื้นที่ในรัศมีไม่เกิน 2.5 กิโลเมตรรอบสถานี
  • โครงการทางด่วนพิเศษ พื้นที่ในรัศมีไม่เกิน 2.5 กิโลเมตร จากรอบทางขึ้นและทางลง
  • ท่าเรือ พื้นที่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร จากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ
  • สนามบิน พื้นที่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร จากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน

สำหรับขอบเขตที่ได้มานั้นจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการพิจารณากำหนดพื้นที่จัดเก็บภาษี ที่มีปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธาน

undefined

5. เพดานอัตราการเก็บภาษีลาภลอย

สำหรับอัตราภาษีลาภลอยนั้นกรมที่ดิน และ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นจะสามารถจัดเก็บได้ตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาเท่านั้น โดยจะแบ่งเป็น 2 ส่วนดังนี้ค่ะ

  • สำหรับที่ดินสามารถเก็บได้ไม่เกินร้อยละ 5%
  • สำหรับอาคารชุดสามารถเก็บได้ไม่เกินร้อยละ 20%

โดยหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีนั้นจะเป็นกรมที่ดินและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีโครงการนั้นๆตั้งอยู่ ซึ่งภาษีที่จัดเก็บได้นั้นจะส่งเข้าคลังเพื่อให้เป็นรายได้ของแผ่นดินต่อไปค่ะ

และสำหรับฐานภาษีที่จะนำมาใช้เพื่อการคำนวณภาษีนั้น ให้คำนวณจาก ส่วนต่างของมูลค่าที่ดินหรือห้องชุดที่เพิ่มขึ้น ระหว่าง วันที่รัฐเริ่มก่อสร้างโครงการฯ และ มูลค่าในวันที่การก่อสร้างโครงการฯ แล้วเสร็จ

  • การคำนวณมูลค่าที่ดินและห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน และ ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิ และ นิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ
  • การคำนวณภาษีให้ใช้ฐานภาษีของที่ดินหรือห้องชุดที่คำนวณได้คูณด้วยอัตราภาษี

undefined

6. ใครบ้างที่มีหน้าที่จ่าย “ภาษีลาภลอย”

สำหรับผู้ที่มีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีลาภลอยนั้นจะเป็นทั้งบุคคลธรรม และ นิติบุคคลที่มีที่ดินอยู่รอบๆ ตัวโครงการไม่ว่าจะเป็น โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ ท่าเรือ สนามบิน และโครงการอื่นๆที่จะกำหนดในกฎกระทรวงรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร

โดยการเก็บภาษีนั้นจะเก็บเฉพาะราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นเท่านั้น ซึ่งจะหักมูลค่าของตัวอาคารออกไปนั่นเองค่ะ

6.1. สิ่งที่ยกเว้นการเก็บภาษีลาภลอย

สิ่งที่จะถูกยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีลาภลอยนั้นจะเป็นพื้นที่สำหรับอยู่อาศัย พื้นที่สำหรับทำเกษตรกรรม และ พื้นที่ที่เป็นมรดกตกทอดนั่นเองค่ะ

ซึ่งภาครัฐจะเก็บภาษีเฉพาะโครงการที่สร้างขึ้นใหม่เท่านั้น จะไม่มีการเก็บย้อนหลังค่ะ

undefined

7. ภาษีลาภลอยจะกระทบกับธุรกิจอสังหาฯไหม?

ผลกระทบของอสังหาริมทรัพย์จากการเก็บภาษีลาภลอยนั้น แทบจะไม่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ประเภทแนวราบเลยค่ะ เนื่องจากว่าโครงการส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ใกล้รัศมีโครงการที่พัฒนาของรัฐนั่นเองค่ะ และสำหรับในส่วนของคอนโดมิเนียมนั้นจะได้รับผลกระทบเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า และโครงการที่เปิดแบบมิกซ์ยูส (Mixed use) ที่มีพื้นที่พาณิชยกรรม แต่ไม่ใช่ทุกโครงการที่มีพื้นที่ดังกล่าวค่ะ

เป็นอย่างไรบ้างคะกับ “ภาษีลาภลอย” ที่นำมาฝากกันในวันนี้ ส่วนตัวน้อง Genie มองว่าการที่ภาครัฐนั้นจะนำกฎหมายดังกล่าวมาบังคับใช้จะต้องผ่านกระบวนการหลายขั้นตอน และจะต้องอธิบายให้ประชาชนเข้าใจภาษีลาภลอยมากกว่านี้ค่ะ ที่สำคัญหากภาครัฐมีกำหนดการใช้กฎหมายฉบับนี้ขึ้นมาจริงๆ จะเป็นการจัดเก็บภาษีที่ซ้ำซ้อนมาก เนื่องจากว่าเรามีการจัดเก็บ “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” อยู่แล้ว และหากมีการก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ก็จะถูกสะท้อนลงไปในการซื้อ - ขาย ซึ่งเป็นฐานภาษีอยู่แล้วนั่นเองค่ะ

น้อง Genie หวังเป็นอย่างยิ่งว่าในบทความนี้จะช่วยให้เพื่อนๆ ได้เรียนรู้เรื่อง “ภาษีลาภลอย” ได้ไม่มากก็น้อยนะคะ และสำหรับเพื่อนๆคนไหนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกนั้นพลาดไม่ได้เลยนะคะ กับ บทความที่แนะนำความแตกต่างของตัวบ้านไม่ว่าจะเป็น บ้านแฝดVSบ้านเดี่ยวVSทาวน์โฮม/ทาวน์เฮาส์ ถ้าเลือกผิดนี่ชีวิตเปลี่ยนเลยนะคะ -_-

และเพื่อนๆสามารถติดตามและให้กำลังใจทีมงานนักเขียนทุกท่านผ่านการ “กดถูกใจ” ได้ที่ Facebook Fanpage ข้างล่างนี่เลยนะคะ

LINE: @genie-property.com

FACEBOOK: Genie-Property.com

EMAIL: sales@genie-property.com

CALL CENTRE: 093-232-9888,064-931-8666

Website : www.genie-property.com

ขอบคุณข้อมูลจาก

สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง

iTAX

ThanSettaKij